L’assemblea condominiale può approvare i millesimi a maggioranza:si sblocca il nodo delle tabelle millesimali


La recente sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010 della Cassazione a Sezioni Unite ha affermato, contrariamente a quello che è stato l’indirizzo giurisprudenziale fino ad oggi dominante, che se l’assemblea condominiale delibera con la stessa maggioranza richiesta per l’approvazione del regolamento, ossia con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale, può approvare sia la tabella millesimale che disporne la sua revisione.

La sentenza della Suprema Corte, attesa da tempo dopo che la questione era stata rimessa alle Sezioni Unite, ha finalmente fatto chiarezza sia sull’approvazione che sulla  revisione delle tabelle millesimali, data la confusione ingenerata dalla prassi, e dalle numerose relative sentenze, che si sono succedute negli ultimi anni.

In particolare la questione ha da sempre generato aspre liti condominiali poiché, naturalmente, il condomino che si era trovato a dover pagare una certa quota di spese condominiali, quando altri avessero realizzato un ampliamento dei propri immobili che non risultavano conteggiati nel calcolo delle tabelle, doveva solitamente rivolgersi all’autorità giudiziaria per far valere il proprio diritto, visto che la revisione delle tabelle poteva avvenire solo con l’approvazione unanime dell’assemblea.

La nuova sentenza ha invece stabilito che “la deliberazione che approva le tabelle milliesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che é nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali; e che “a favore della tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio”.

Il Supremo Collegio ha quindi statuito che “alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1139, secondo comma, cod. civ. (ndr trattasi in realtà, l’errore è nel testo originale della sentenza, dell’art. 1136, secondo comma, c.c.) con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso”.

I giudici di legittimità con tale sentenza hanno sbloccato quindi il nodo delle tabelle millesimali. Queste erano considerate impossibili, o quasi, da cambiare, perché occorreva l’unanimità e, dato che il cambiamento avrebbe finito con il danneggiare qualcuno, era chiaro che nulla poteva mutare. Ci si poteva rivolgere al giudice per segnalare interi piani sopraelevati o sottotetti diventati abitazioni che non pagavano spese millesimali, ma la procedura, lunga e costosa, scoraggiava il singolo condomino.

Adesso i Giudici di Palazzo Cavour hanno ribaltato questa prassi. La motivazione della sentenza 18477/2010, disfacendo decenni di giurisprudenza della cassazione stessa, cancella la teoria per la quale l’approvazione della tabella millesimale costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell’obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, dato che in realtà tale obbligo deriva direttamente dalla legge. La tabella non incide quindi sul valore della proprietà, come ritenuto comunemente, ma semplicemente sugli obblighi contributivi. Le Sezioni Unite mettono altresì in evidenza come gli eventuali errori della nuova tabella possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Il Supremo Collegio affronta infine la questione, sancita dall’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, dell’allegazione delle tabelle millesimali al regolamento di condominio, il quale può essere approvato a maggioranza.                

Risulta quindi arduo, dice in sostanza la Cassazione, comprendere la ragione per la quale il regolamento possa essere approvato a maggioranza, mentre per un suo allegato si richieda l’unanimità. La Corte si spinge più in là, statuendo che neppure le tabelle millesimali allegate ad un regolamento contrattuale si sottrarrebbero alle critiche già esposte. Accertata la competenza dell’assemblea, la semplice circostanza della accettazione contrattuale della tabella risulterebbe irrilevante, poiché se una materia appartiene alla competenza della assemblea, la maggioranza può sempre intervenire, senza che possa costituire ostacolo l’unanimità della precedente manifestazione di volontà espressa dai singoli.

Alla luce di quanto esposto si può affermare di essere in sintonia con la sentenza del Supremo Collegio. La pronuncia renderà l’iter molto più semplice e meno dispendioso, sia in termini di tempo che di denaro, evitando cause sfiancanti in cui tutti i condomini dovevano essere tirati in ballo.

Avv. Renato Vitelli

2 commenti

  1. In un condominio da sempre “autogestito”(senza una reale costituzione e relativo amministratore), a causa di imminenti lavori straordinari al tetto, è stata ravvisata la necessità di rivedere i millesimi, di natura deliberativa, sia a causa di sopraggiunte modifiche nella superficie di alcuni appartamenti, che per aggiornare le tabelle tenendo conto del reale uso/godimento dei beni condominiali da parte degli appartamenti (tetto a falde e non unico, come negli attuali millesimi). E’stato firmato un incarico formale ad un tecnico per rifare i millesimi, ma successivamente un condomino di minoranza ha detto che sua moglie, co-proprietaria, non era presente alla riunuione ed è contraria.
    Possono ed in che modo, tutti gli altri condomini, naturalmente in maggioranza, imporre l’incarico attribuito, obbligare il condomino in minoranza a far visitare il suo appartamento al tecnico incaricato ed imporre successivamente i nuovi millesimi? Il condomino in minoranza come può reagire?
    L’unica altra alternativa credo sia richiedere una revisione giudiziale dei millesimi ed, in questo caso, trattandosi della costruzione di una nuova stanza in un appartamento; della creazione di una soffitta in un altro e, sopratutto, di vecchie tabelle uniche che non considerano il reale uso/godimento dei beni da parte dei condomini come il tetto a falde, la revisione è probabile che venga consentita dal giudice considerandole “grosse modifiche degli appartamenti” o no?

  2. Buona sera
    Volevo porre un quesito.
    Se in condominio di 6 unità dove non è mai stata effettuata la stima dei millesimi, se chiedo che venga effettuata la stima,occorre una maggioranza.
    Anche per essere corretti nella ripatrtizione delle spese straordinarie di un certo rilievo, es impalcatura per rifacimento faccaita eserna, penso che tra il primo e l’ultimo piano ci debba essere una differenza, anche a parità di superficie.

    Grazie

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