Spese condominiali e proporzionalità


Cass. civ., sez. II, ord., 8 settembre 2021, n. 24166

di Alessandro Gargiulo

L’attrice impugnava innanzi al giudice di merito una delibera condominiale avente ad oggetto l’approvazione dei criteri di ripartizione delle spese concernenti la progettazione e l’esecuzione dei lavori di adeguamento delle autorimesse interrate al fine dell’adeguamento alla normativa antincendi.
L’assemblea aveva approvato i criteri di ripartizione delle spese, determinando che esse dovessero essere sostenute per 2/3 dai soli proprietari delle autorimesse e per 1/3 dai condomini non proprietari.
Costituendosi in giudizio, il condominio contestava la domanda attorea precisando che le spese erano state correttamente addebitate proquota a tutti i condomini, anche chi non era proprietario di autorimessa.

In primo grado il Tribunale rigettava la domanda dell’attrice. 

Quest’ultima proponeva gravame e la Corte d’Appello rigettava l’impugnazione, confermando la decisione di primo grado.
In Cassazione, con il primo motivo di ricorso è stata denunciata la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., poiché, la sentenza impugnata avrebbe travalicato i limiti della domanda con la quale la ricorrente avrebbe chiesto di essere esonerata dalle spese di progettazione ed esecuzione delle parti comuni poste al servizio delle autorimesse e non invece di essere esonerata dalle spese relative alla centrale termica presente nel piano interrato approvate in sede assembleare.
Con il secondo motivo, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1120 e 1121c.c., per avere la corte di merito escluso che gli interventi da parte del condominio costituissero innovazioni.
Con il terzo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 c.c.per l’erronea ripartizione di tutte le spese deliberate, nella misura di 1/3 tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi e 2/3 a carico dei proprietari delle autorimesse.

I Giudici della Suprema Corte accolgono il primo e il terzo motivo del ricorso: in materia di spese condominiali la ripartizione delle spese è basata sul principio della proporzionalità. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, indicate nell’art. 1117 c.c., per la loro funzione necessaria all’uso collettivo, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, salvo diversa convenzione.
Se le cose comuni sono destinate a servire i condomini di un edificio in misura diversa, le spese, a norma dell’art. 1123, comma 2, c.c. vanno ripartite in misura proporzionale all’uso che ogni condomino può farne. 
L’art. 1123, comma 2, c.c. prevede, altresì, che la partecipazione a ciascuna spesa, debba essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune; l’obbligo di contribuire alle spese deve essere quindi fondato sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, sicché se la cosa oggetto dell’intervento non può servire ad uno o più condomini non vi è obbligo a contribuire alle spese. 

Nella specie, la corte di merito ha accertato che la ricorrente non era proprietaria dell’autorimessa sita nel piano interrato, ha errato quindi a porre a carico di tutti i condomini, e non invece a carico dei soli proprietari dell’autorimesse, tutte le spese sostenute dal condominio per l’adeguamento alla normativa antincendio atteso che da tali lavori la ricorrente non ha tratto nessuna utilità perché riguardavano interventi sulla proprietà privata.
La Cassazione ha ritenuto infondato solo il secondo  motivo di censura mosso dalla ricorrente, precisando che in materia di condominio degli edifici le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell’art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa che gli compete, sono quelle che hanno natura voluttuaria; nel caso che ci occupa, la Corte di merito ha escluso la natura voluttuaria e gravosa delle opere deliberate, trattandosi di lavori relativi alla sicurezza del fabbricato e all’adeguamento della normativa antincendio.
Tali opere erano imposte per legge ai fini della messa a norma dell’edificio e per l’ottenimento del certificato prevenzione incendi.

Alessandro Gargiulo

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