Morosità del Condomino residente in un altro stato UE e Foro competente


L’art. 7, punto 1, lett. a), Regolamento (UE) n. 1215/2012, concernente la competenza giurisdizionale, il riconoscimento e l’esecuzione delle decisioni in materia civile e commerciale (Bruxelles I bis), deve essere interpretato nel senso che una controversia vertente su di un’obbligazione di pagamento risultante da una decisione dell’assemblea dei condomini di un immobile costituito di appartamenti (sprovvista di personalità giuridica e specialmente istituita ex lege per esercitare taluni diritti), adottata a maggioranza dei suoi membri e vincolante per tutti gli stessi, deve considerarsi riconducibile alla nozione di «materia contrattuale» ai sensi di tale disposizione (Corte di Giustizia UE, Prima Sezione, sentenza 8.5.2019, C-25/18).

L’art. 4 §.1 Lett. b), Regolamento (CE) n. 593/2008, sulla legge applicabile alle obbligazioni contrattuali (Roma I), deve essere interpretato nel senso che tale controversia, relativa alle spese per la manutenzione delle parti comuni dell’immobile, deve essere considerata come riguardante un contratto di prestazione di servizi ai sensi di tale disposizione. È quanto deciso dalla CGUE nella sentenza EU:C:2019:376, C-25/18 dell’8 maggio 2019.

L’amministratore di un condominio, sito a Bansko in Bulgaria, citava innanzi al competente Tribunale distrettuale bulgaro una coppia di condomini, residenti in Irlanda, per non aver versato integralmente i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni per gli anni 2012-2017, il cui importo era stato stabilito dall’assemblea condominiale con varie delibere. La Corte si dichiarò incompetente a favore dell’Irlanda, in base alla regola generale dell’art. 4 §.1 Bruxelles I bis (foro del convenuto), non tenendo conto che il caso, come sostenuto dall’amministratore ed avallato dalla CGUE, rientrava tra le eccezioni ex art. 7 perciò ne aveva la piena giurisdizione. Il giudice di rinvio, adito in appello, ha sospeso la causa chiedendo lumi alla CGUE che ha risposto come in epigrafe.

La regola generale del foro del convenuto può essere derogata in rari e tassativi casi in cui è istituita una competenza speciale ed esclusiva. L’art. 7 stabilisce, in materia contrattuale, la competenza esclusiva della «autorità giurisdizionale del luogo di esecuzione dell’obbligazione dedotta in giudizio», ossia dove la stessa è stata o deve essere eseguita. La prassi costante e concorde della CGUE ha rilevato che per ravvisarsi un’obbligazione contrattuale non è necessario che sia stato siglato un contratto. Infatti la nozione di “materia contrattuale” ai sensi dell’art. 7 «presuppone la determinazione di un’obbligazione giuridica assunta liberamente da un soggetto nei confronti di un altro e su cui si fonda l’azione del ricorrente» (EU:C:2016:286 e 2015:37 nella rassegne del 6/5/16 e 30/1/15).

La decisione presa dall’assemblea dei condomini («sprovvista di personalità giuridica e istituita specialmente ex lege per esercitare taluni diritti») adottata a maggioranza e vincolante per tutti rientra in questa nozione di “materia contrattuale”. Si noti che «l’adesione ad un’associazione crea tra gli associati stretti legami dello stesso tipo di quelli che si instaurano tra le parti di un contratto». L’adesione al Condominio «avviene attraverso l’acquisto volontario congiunto di un appartamento e di quote di comproprietà relative a tali parti comuni», sì che le decisioni a carico dei condomini relative al Condominio, come quella in esame e per quanto sinora esplicato, devono essere considerate come liberamente assunte. L’assemblea regola e disciplina la vita del condominio e le sue decisioni sono obbligazioni giuridiche che vincolano tutti i condomini anche gli assenti e/o chi non le ha opposte. In breve, nel momento in cui una persona aderisce ad un Condominio «accetta di vincolarsi all’insieme delle disposizioni dell’atto che disciplina il condominio in questione nonché alle decisioni assunte dall’assemblea dei condomini di tale immobile».

Appurata la natura contrattuale si deve capire se questo accordo rientri in un contratto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare od una prestazione di servizi ex art. 4 §.1 Lett. c) e b) Roma I: nel primo caso sarà disciplinato dalla legge del paese in cui l’immobile è situato, nell’altro da quella dello Stato in cui risiede abitualmente il prestatore dei servizi. Più precisamente il contratto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare riguarda tutte quelle azioni dirette «da un lato, a determinare l’estensione, la consistenza, la proprietà, il possesso di un bene immobile o l’esistenza di altri diritti reali su tali beni e, dall’altro, ad assicurare ai titolari di questi diritti la protezione delle prerogative derivanti dal loro titolo» (EU:C:2016:881 nella rassegna dell’8/11/16).
L’azione promossa contro i condomini morosi per il recupero delle spese di manutenzione di beni di cui sono comproprietari, i cui importi sono stabiliti dall’assemblea condominiale, però, esula da questa categoria rientrando chiaramente in quella del contratto di prestazione di servizi.: la nozione di servizi, infatti, implica che «la parte che li fornisce effettui una determinata attività in cambio di un corrispettivo» (EU:C:2018:173).

a cura di Alessandro Gargiulo

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