Rifacimento del lastrico solare: ripartizione delle spese


Cass. civ., sez. II, sent. 5 novembre 2021, n. 32103

di Alessandro Gargiulo

La Corte d’Appello di Firenze respingeva l’impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare, avente ad oggetto il rifacimento del lastrico solare in uso da un condomino, costituente copertura di due appartamenti sottostanti. Tale delibera era stata ritenuta nulla per mancanza della maggioranza.
Il suddetto condomino ricorre in Cassazione deducendo la violazione e falsa applicazione degli artt. 1106 c.c. e 62 disp. att. c.c., e degli artt. 1123, comma e 1136, commi 2, 4, e 6 c.c..
Le doglianze sono fondate.
Secondo la Corte di Cassazione, in ipotesi di lastrico solare (o terrazza a livello) di uso esclusivo, trova applicazione il regime sulle spese stabilito dall’art. 1126 c.c. Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alla riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, nella parte “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce unicamente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, fungendo da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cass. n. 18045/2020, n. 24927/2019, n. 11484/2017).
Inoltre, «l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del Condominio, ma dell’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. I proprietari di una delle unità immobiliari sottostanti coperte dal lastrico o dal terrazzo sono così obbligati in proporzione al valore della medesima, mentre il proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico o della terrazza non concorre nella frazione dei due terzi della spesa, salvo che non sia altresì proprietario di un immobile sottostante» (Cass. n. 11449/1992, n. 5125/1993, n. 3542/1994).
La regola è che «ai due terzi della spesa ex art. 1126 c.c. partecipi il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell’unità» (Cass. n. 1451/2014).
Sempre secondo i giudici di legittimità, «ove un lastrico solare o una terrazza a livello svolga funzione di copertura di vani sottostanti, se anche l’utilità sia comune a due soli partecipanti, operano tutte le norme condominiali in tema di organizzazione e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell’assemblea, restando unicamente sotto il profilo dell’elemento personale» (Cass. n. 2046/2006).
Nel caso di specie, la Corte d’Appello di Firenze avrebbe dovuto valutare la validità della delibera assembleare. Per tutti questi motivi il Collegio accoglie il ricorso e rinvia la causa alla Corte di merito in diversa composizione.

Alessandro Gargiulo

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