IL PATTO DI OPZIONE


Nel codice del ’65 non c’era alcuna norma che disciplinasse il patto di opzione, ma in seguito della rilevanza di tale fenomeno il legislatore ha tipizzato il patto di opzione con l’introduzione dell’art. 1331 c.c.

Diverse sono state le qualifiche con cui si è cercato di dare una definizione precisa del patto di opzione. Secondo una parte della dottrina, al patto di opzione ci si riferisce quando ci si occupa per esp della prenotazione alberghiera, mentre secondo altri si ha  il patto di opzione per un particolare tipo di compravendita ex art. 1520 c.c., vendita con clausola di gradimento; infine si avrebbe il patto di opzione nelle condizioni unilaterali: nell’interesse esclusivo di uno dei contraenti.

In realtà, Il patto di opzione s’inserisce tra i contratti preparatori, accanto al contratto preliminare ed il contratto normativo. Il contratto preparatorio fissa in tutto o in parte il contenuto di un contratto successivo, che già di per sé vincola le parti, per questo per la definizione del contratto definitivo non occorre nuovamente il consenso delle parti, ed in particolar modo tale consenso non va espresso su quelle clausole del contratto preparatorio comunque presenti nel contratto definitivo. Pertanto,  una parte resta vincolata alla propria dichiarazione, mentre l’altra ha facoltà di accettarla o meno. Il  patto di opzione ex art. 1331 c.c., quindi,  come tutti gli accordi o contratti preparatori trova la sua funzione nella sua predisposizione al contratto successivo, contratto finale, dove si viene a produrre  la semplice dichiarazione di accettazione della parte obbligata, essendo la proposta già manifestata. Il patto di opzione ha per oggetto una dichiarazione che il codice qualifica come proposta contrattuale irrevocabile. Tale dichiarazione differisce dall’ipotesi dove oggetto del contratto è un rapporto giuridico obbligatorio, in quanto nel patto di opzione c’è una manifestazione di volontà che rientra tra i contratti preparatori come proposta o accettazione.

 Il patto di opzione è un vincolo a contrarre in senso negativo  ex art. 1331 c.c., in quanto in un primo momento esso agisce nei confronti del promittente andando a limitare la propria autonomia contrattuale.

Si dice che per  patto di opzione s’intendono tre significati: 1)- opzione come fattispecie, ovvero dichiarazione negoziale di natura bilaterale, a contenuto patrimoniale; 2)- per opzione s’intende l’effetto stesso, l’attribuzione al soggetto titolare dell’opzione di una situazione giuridica soggettiva attiva che compete ad uno dei soggetti; 3)- l’opzione intesa come atto di esercizio del diritto di opzione, chi è titolare di un diritto di opzione deve porre in essere l’atto di esercizio del diritto di opzione. Pertanto è possibile distinguiamo l’opzione come patto, ovvero come fattispecie di dichiarazione; come diritto e come atto di esercizio del diritto di opzione stesso.  

Nel patto di opzione ci sono due  dichiarazioni di volontà: una essenziale che da luogo al patto di opzione, l’altra irrevocabile che da luogo al contratto finale. La proposta del promittente deve essere completa, per cui nel patto di opzione si deve indicare il regolamento di interessi che sarà presente nel contratto finale. Pertanto per  avere il patto di opzione in senso tecnico ed affinché il contratto finale si perfezioni con l’accettazione occorre indicare il regolamento di interessi, per cui non occorre un ulteriore manifestazione del concedente, ma basta l’apporto volitivo del contraente. Tutto ciò porta a differenziare il patto di opzione  dal contratto preliminare, definito come l’accordo con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, il definitivo. La funzione del contratto preliminare è dunque quella di obbligare le parti alla stipulazione del contratto definitivo, con la logica conseguenza secondo cui, allorquando le parti, dopo il preliminare, concludono il contratto definitivo, sarà quest’ultimo a costituire l’unica fonte dei loro diritti e delle loro obbligazioni, in quanto il negozio preliminare sarà superato dal contratto definitivo.

Il patto di opzione può essere sia a titolo gratuito che oneroso, nonché a titolo corrispettivo, cd. premio, acquisito tramite il patto di opzione. Di regola, accade che chi acquista l’opzione paghi al concedente un prezzo o corrispettivo in ragione del sacrificio che questi deve sopportare nel mantenere gli impegni assunti: in questi casi si parla di opzione a titolo oneroso, la quale, per la presenza della cosiddetta “causa onerosa” si distingue senza troppe difficoltà dalla proposta irrevocabile ex art. 1329 c.c.. Infatti, l’opzione a titolo oneroso differisce dalla mera clausola d’irrevocabilità della proposta proprio perché si appoggia ad una causa onerosa: in altri termini l’opzione è stata concessa dal concedente esclusivamente in cambio di un prezzo o corrispettivo idoneo a bilanciare la sua posizione con quella dell’opzionario; mentre nella proposta ferma il proponente non riceve mai alcun corrispettivo o altra utilità come contropartita al suo impegno a non revocare, ma rende immutabile la proposta per dare alla sua dichiarazione contrattuale un aspetto più serio e vincolante rispetto a quello che sarebbe derivato se avesse optato per una mera proposta semplice ex art. 1326 c.c.. Dall’opzione onerosa si distingue quella a titolo gratuito infatti, per la dottrina maggioritaria, l’opzione può indifferentemente essere onerosa o gratuita: si ritiene cioè che il patto d’opzione preveda normalmente un premio a favore del concedente, ma è ugualmente ammissibile un analogo vincolo in cui manchi il corrispettivo o altra attribuzione giustificativa della soggezione del promittente. Anche l’opzione gratuita, al pari di quella onerosa e di ogni contratto, deve avere una giustificazione causale, cioè essere rivolta a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico: ne deriva che l’istituto sarà lecito e produttivo di effetti solo se risponde ad un interesse meritevole di tutela del concedente, in quanto l’oblato acquisisce un vantaggio senza alcun correlativo sacrificio . L’interesse meritevole di tutela potrà essere rinvenuto, ad esempio, nel fatto che l’opzione gratuita può agevolare la conclusione di altri contratti ovvero incidere in senso favorevole al concedente, sul contenuto di altri accordi, stipulati fra le medesime parti oppure anche con soggetti terzi collegati in virtù di vincoli di parentela o di collaborazione. In questa prospettiva, l’interprete dovrà compiere un’analisi che non si arresti solamente al patto d’opzione in senso stretto, ma che si estenda all’intera operazione ed al suo contesto valutando tutte le finalità in essa comprese; per converso il concedente che debba predisporre il testo contrattuale di un’opzione gratuita dovrà avere particolare cura nel far sì che risulti dal contesto negoziale il suo interesse giuridicamente protetto, di modo da evitare qualsiasi dubbio circa l’invalidità dell’atto per mancanza di causa.

  1. Molto controversa risulta inoltre la stessa natura giuridica del patto di opzione ex art. 1331 c.c., in quanto da un lato vi è chi nega che il patto di opzione sia qualificabile come autonomo; dall’altro lato, invece , se ne afferma una piena autonomia. Secondo una diversa opinione, poi, pur negando l’autonomia del patto di opzione, ritenendola come una figura che si dissolve nell’iter formativo del contratto finale,  identifica il  patto di opzione con la proposta irrevocabile ex art. 1329 c.c., la quale trova la sua fonte nella volontà unilaterale del proponente.   Occorre, quindi, a questo punto distinguere patto di opzione e proposta irrevocabile da un lato e patto di opzione e contratto preliminare dall’altro. Mentre la proposta irrevocabile come atto prenegoziale ha effetto procedimentale (esaurirsi nell’iter procedimentale del contratto) il patto di opzione produce effetti sostanziali (suscettibili d valutazione autonoma indipendentemente dal loro iter formativo). Il diritto potestativo derivante dal patto di opzione ha  valore autonomo ed il diritto di opzione ha entità giuridica autonoma costituendo oggetto di vicende giuridiche autonome. Invece, in ordine alla differenza tra patto di opzione e contratto preliminare si guarda alla diversa natura. Per il contratto preliminare fonte è l’obbligo a contrarre, mentre nel patto di opzione tale obbligo non sussiste, ma c’è una situazione di mera soggezione a carico del concedente, infatti, c’è un vero e proprio pati. Inoltre l’art.2932 c.c. presuppone un obbligo a contrarre indipendentemente dalla sua fonte negoziale o legale, ma occorre un rapporto credito-debito. Molto si è dibattuto in dottrina in ordine all’ammissibilità del patto di opzione, sulla possibilità di poter parlare di opzione preliminare di vendita, con una sottile identificazione dei due contratti, che però darebbe luogo ad un  preliminare di preliminare, che sarebbe nullo per mancanza di causa.

Si può quindi concludere per la natura autonoma del patto di opzione, e per una sua maggiore applicazione nel settore immobiliare oltrechè in quello sportivo. Il patto d’opzione è infatti spesso utilizzato per favorire le compravendite immobiliari: qualora un soggetto voglia acquistare un immobile ma non abbia la disponibilità immediata del denaro necessario concluda con il proprietario dello stesso un patto d’opzione tramite cui le parti si accordano per riservare un lasso di tempo (in genere variabile tra uno o più anni) all’opzionario e futuro acquirente al fine di ottenere il denaro necessario; inoltre, per tutto il tempo di validità del patto d’opzione il proprietario dell’immobile (concedente e futuro venditore) non potrà vendere il bene opzionato a terzi. Il motivo che spinge il concedente a concludere il patto d’opzione è che, in genere, l’opzionario paga un corrispettivo idoneo a indennizzare il concedente del fatto che non potrà vendere il bene a terzi per tutta la durata dell’opzione. Analogamente opera l’istituto in materia di acquisto delle prestazioni di sportivi professionisti.

Avv. Eleonora Flammia

2 commenti

  1. Gentile Avvocato,

    nel caso di contratto di opzione onerosa di immobile di proprietà di una società la cui vendita eventuale sarà soggetta ad IVA, l’importo versato dal potenziale acquirente (che verrà conteggiato in conto prezzo nel caso di perfezionamento della compravendita) dovrà essere assoggettato ad IVA?
    Grazie per ogni suggerimento.

  2. Molto interessante l’approfondimento.
    Volevo porre una questione: nell’ambito delle opzioni per l’acquisto di azioni di aziende quotate esiste la possibilità di compravendita ed esistono dei mercati nei quali esse vengono trattate. E’ ugualmente possibile la cessione/vendita anche per le opzioni immobiliari? è cioè possibile che il diritto di opzione venga esercitato da una terza persona a cui l’opzionario l’ha ceduta?

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