Recupero degli oneri condominiali: legittimato passivo è solo il proprietario


La Corte di Cassazione con la sentenza n. 17201 del 24 giugno 2008 ha stabilito che nell’azione giudiziale esercitata dall’amministratore di condominio al fine di recuperare la quota di spese relative ad un’unità immobiliare di proprietà esclusiva il legittimato passivo è il vero proprietario e non anche il conduttore o il comodatario.

Nel caso di specie, erano stati convenuti dinanzi agli uffici del giudice di pace il proprietario di una mansarda e sua figlia (comodataria) che vi abitava per chiedere la condanna al pagamento del contributo delle spese condominiali per la pulizia e l’illuminazione delle scale. Per quanto sopra asserito, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva condannato al pagamento l’effettiva utilizzatrice dell’immobile e non il proprietario dello stesso, motivando che “tutti i rapporti interni, reali o obbligatori, che attengono alle cose comuni ed alla loro amministrazione, trovando titolo nei singoli diritti di proprietà individuale e collettiva, intercorrono tra i soli condomini e non possono coinvolgere terzi”.

La sentenza della Cassazione n. 17201 del 2008, uniformandosi alla pronuncia delle Sezioni Unite n. 5035 dell’8 aprile 2002, che esclude l’applicazione del principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino, è da ritenersi principio consolidato e prevalente.

Pertanto, in una ipotetica azione giudiziaria promossa dall’amministratore del condominio per il recupero coattivo delle somme dovute a titolo di quote condominiali, il legittimato passivo è da ritenersi solo ed esclusivamente il proprietario e non anche il conduttore in locazione o il comodatario.  

Il condominio, infatti, è un ente di gestione diretto all’amministrazione delle parti comuni dell’edificio, cui partecipano i proprietari dei diversi piani o quote dello stabile (art. 1117 c.c.). Ne consegue che tutti i rapporti interni, reali o obbligatori, che attengono alle cose comuni ed alla loro amministrazione, trovando titolo nei singoli diritti di proprietà individuale e collettiva, intercorrono tra i soli condomini e non possono coinvolgere terzi. Ciò vale, in particolare, per i crediti derivanti dalle spese fatte per la gestione dei beni di proprietà comune, che, dal lato passivo, sono a carico esclusivamente dei singoli condomini, come del resto espressamente dispone l’art. 1123 c.c.”.

Il condominio e, per esso, i singoli condomini possono pertanto far valere le loro ragioni creditorie relativamente al pagamento degli oneri condominiali, “esclusivamente nei confronti di altro condomino, non già nei confronti del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azione diretta (Cass. S.U. n. 5035 del 2002; Cass. n. 17039 del 2007; Cass. n. 1627 del 2007)”.

Per tale motivo i giudici di Piazza Cavour hanno cassato la sentenza impugnata limitatamente alla pronuncia nei confronti della ricorrente (utilizzatrice) e, decidendo nel merito, hanno respinto la domanda avanzata nei confronti della stessa.

Da tale principio, secondo il quale il condominio e per esso i singoli condomini possono far valere le loro ragioni creditorie relative al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di altro condomino e non nei confronti del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azione diretta, ne discende che in materia condominiale nella individuazione dei soggetti tenuti al pagamento delle spese di gestione di un condominio, non trova applicazione il principio della apparenza del diritto poiché esso, nella materia contrattuale è applicabile a tutela della buona fede di terzi che, in presenza di circostanze obbiettive ed univoche abbiano fatto ragionevole affidamento in una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto, mentre nella materia della proprietà (condominiale) non può ravvisarsi una relazione di terzietà tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei singoli condomini, e quando si tratti di intraprendere azioni giudiziarie per il recupero delle spese debbano prevalere i principi della pubblicità e della effettività che superano ogni apparenza.

La giurisprudenza di legittimità successiva alla decisione delle Sezioni Unite, uniformandosi alle conclusioni sopra indicate, ha sempre confermato che il principio dell’appartenenza del diritto non è applicabile nel rapporto tra il condominio ed il singolo condomino perché è strumentale alla tutela dell’affidamento del terzo in buona fede e nel predetto rapporto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino, in quanto l’ente di gestione non è terzo (Cass. Civ. n. 12709 del 30 agosto 2002; Cass. Civ. n. 17897 del 25 novembre 2003; Cass. Civ. n. 1435 del 27 gennaio 2004; Cass. Civ. n. 23994 del 27 dicembre 2004; Cass. Civ. n. 1627 del 25 gennaio 2007; Cass. Civ. n. 17039 del 3 agosto 2007).

La conclusione tratta da tali pronunce è che ad essere passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziaria promossa dall’amministratore, per il recupero degli oneri condominiali, è l’effettivo proprietario della porzione immobiliare e non anche chi può apparire come tale.

Quindi il condominio e, per esso, i singoli condomini possono far valere le proprie ragioni creditorie esclusivamente nei confronti di altro condomino e non nei confronti del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azione diretta.                 

a cura dell’ avv. Renato Vitelli

giugno 2009

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