Accade in modo sempre più frequente, che chi acquista casa con un mutuo non riesca, per diverse cause, ad onorare il regolare pagamento delle rate, così come pattuite inizialmente con l’istituto di credito. In conseguenza a tale situazione, quest’ultima avvierà i procedimenti necessari per il recupero del credito. Qualora la banca non riesca a recuperare le somme dovute in via stragiudiziale, agirà intraprendendo una procedura esecutiva forzata, con inevitabile pignoramento dell’immobile e successiva vendita all’asta.

In questi casi la cosa più giusta da fare è sicuramente quella di evitare la vendita all’asta e tentare in tutti i modi una trattativa stragiudiziale con la banca/ creditrice così da tamponare tutti i danni derivanti da tale situazione.

Il debitore esecutato, molte volte poiché si sente scoraggiato, decide di non difendersi , o perchè crede erroneamente che non ci sia più nulla da fare per poter intervenire e recuperare il suo immobile , o perché non assistito da un professionista qualificato, che avrebbe potuto proporgli una operazione tecnicamente definita “ di saldo e stralcio” . Quest’ultima non è altro che un operazione, attraverso la quale bisognerà trattare con l’istituto creditore al fine di negoziare il debito ed ottenere la chiusura della posizione a stralcio , pagando una cifra inferiore , rispetto al debito residuo.

Si rende così possibile vendere un bene immobile sul quale grava un pignoramento con la massima tutela delle parti interessate.

Tale vendita può avvenire mediante la stipula di un contratto di compravendita sospensivamente condizionato per garantire la parte acquirente di fronte all’eventuale esercizio del diritto di reclamo previsto ex art 630 comma 3 c.p.c. , secondo il quale contro l’ordinanza che dichiara l’estinzione del processo esecutivo è ammesso reclamo da parte del debitore o del creditore pignorante ovvero degli altri creditori intervenuti…

Cerchiamo di spiegare nel dettaglio il contenuto del contratto e la modalità di stipula della trattativa di compravendita e come quest’ultima riesce ad evitare che la nostra casa venga venduta all’asta ad un prezzo sicuramente inferiore a quello di mercato e come da tale contratto tutte le parti contraenti e non, ne ricavino un vantaggio.

Parti del contratto sono la parte venditrice e la parte acquirente. Il creditore procedente, nonostante sia estraneo all’atto, ha un ruolo fondamentale nell’economia contrattuale poiché è necessaria la sua collaborazione al fine di ottenere la rinunzia alla procedura esecutiva. Il prezzo di vendita è, generalmente, pari a quello di mercato o poco inferiore in quanto l’operazione in esame viene attuata principalmente per evitare il deprezzamento conseguente alla vendita forzata. Il prezzo corrisposto dall’acquirente deve essere destinato, in tutto o in parte, a soddisfare le ragioni del creditore procedente. Si verifica una causa ostativa dell’operazione quando il debito è superiore al prezzo di trasferimento del bene e il venditore/debitore non abbia a disposizione la somma di denaro necessaria a soddisfare le ragioni del creditore, salvo che non si riesca a trovare un accordo con il creditore stesso avente ad oggetto un saldo e stralcio che faccia risultare capiente il prezzo corrisposto dalla parte acquirente.

Nell’operazione in esame gli interessi in gioco sono principalmente due: l’interesse del creditore a ottenere la soddisfazione del proprio credito a mezzo del ricavato della vendita e quello dell’acquirente di acquistare un bene libero da gravami.

Quindi, da un lato, il creditore vuole avere la certezza della soddisfazione del suo credito e ciò, in astratto, può avvenire solo con l’incasso della somma dovuta; dall’altro lato, l’acquirente vuole versare il denaro solo nel momento in cui sussiste la certezza di acquistare un bene libero da gravami.

Apparentemente tali interessi sembrano contrapposti e non conciliabili poiché non possono essere soddisfatti con contestualità. La funzione del professionista assume in questa fase un ruolo determinante, in quanto lo stesso è in grado di conciliare gli interessi contrastanti

Come detto in precedenza sebbene la Banca/creditore non sia parte contraente ha un ruolo fondamentale per il buon esito dell’operazione.

La banca gradisce la soluzione qui proposta poichè grazie alla stessa riesce a vedere realizzato con velocità il suo credito ed evitare tutto l’iter della procedura esecutiva e le relative spese ad essa connesse. La banca ha, inoltre, un altro vantaggio che è quello di ricevere il suo credito per intero e non dimezzato dai vari tentativi di vendita all’asta dai quali molto spesso recupera soltanto il 50% del proprio credito a causa dei numerosi incanti andati deserti.

Non è raro che la banca accetti di accordare al mutuatario inadempiente un saldo e stralcio che consente al debitore di accordarsi con l’istituto di credito, pagando in un’unica soluzione una cifra inferiore all’importo effettivamente dovuto. I vantaggi di questo sistema sono molteplici, sia per il debitore sia per il creditore. Il mutuatario inadempiente ha la possibilità di estinguere il debito pagando meno di quanto dovrebbe, elimina la sua posizione debitoria e ottiene la cancellazione della segnalazione al Crif, mentre con la messa all’asta è possibile anzi probabile che rimanga una parte di debito e quindi, il debitore andrebbe incontro alla morte finanziaria. La banca creditrice, invece, soprattutto in situazioni di palese impossibilità del debitore di pagare il debito nel lungo periodo, preferisce accettare la proposta di saldo e stralcio recuperando così una grande parte del proprio credito, evitando ulteriori oneri processuali e parte delle spese di recupero del credito. L’acquirente ha la possibilità di acquistare un immobile ad un prezzo molto vantaggioso, fino al 50% di sconto.

Tutto ciò descritto sembra una situazione semplice da mettere in atto ma bisogna stare molto attenti in quanto lo stralcio, richiede competenze giuridiche e tecniche che pochi conoscono, bisogna saper mettere in campo ottime doti di mediazione ed è necessario conoscere molto bene le disposizioni di legge in materia, la prassi da seguire, le tecniche di negoziazione efficaci, quali documenti predisporre e a chi presentare le relative istanze. Si tratta di una operazione delicata e complessa e non a caso molte trattative falliscono. Affidatevi sempre e solo nelle mani di professionisti qualificati.

a cura di Monica Mandico e Martina Polidoro