È nulla la delibera dell’assemblea condominiale assunta a maggioranza e volta a «modificare i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune» poiché andrebbe a incidere sui diritti individuali del singolo condomino.  Così ha stabilito la Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, con l’ordinanza n. 29220/18, depositata il 13 novembre 2018.

La pulizia delle scale condominiali. L’assemblea condominiale di un complesso abitativo si riuniva al fine di adottare la miglior soluzione per la pulizia delle scale comuni. A maggioranza si decideva che la pulizia della parte comune dell’edificio sarebbe stata compiuta personalmente a turno dai singoli condomini oppure alternativamente da terzi incaricati pagati rispettivamente da ciascun partecipante. Un condomino avverso a tale decisione giunge innanzi al Tribunale territoriale lamentando la nullità della delibera. Domanda accolta in primo grado ma respinta dalla Corte d’Appello la quale riteneva valida la deliberazione. Il condomino avverso ricorre dunque in Cassazione deducendo la falsa applicazione degli articoli disciplinanti gli aspetti condominiali.

Necessario voto unanime. Gli Ermellini preliminarmente evidenziano la nullità in cui incorre la delibera condominiale adottata a maggioranza e volta a imporre ai condomini una «illegittima prestazione di fare» per la manutenzione di parti comuni giacché «incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale». La corretta ripartizione della spesa per la pulizia delle scale comuni deve essere compiuta in base al criterio proporzionale dell’art. 1124 c.c.; tuttavia tale criterio legale può essere derogato attraverso una convenzione modificatrice di “natura contrattuale” o di deliberazione assembleare approvata all’unanimità da tutti i condomini. Nel caso di specie, la delibera impugnata doveva essere ritenuta nulla, essendo priva del voto unanime di tutti i condomini e imponendo un obbligo di facere del singolo; il ricorso pertanto è accolto e si predispone il rinvio alla Corte d’Appello.

a cura di Alessandro Gargiulo