Ristrutturazione del debito. Stralcio immobiliare e azzeramento dei debiti.


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“Hanno venduto la mia casa all’asta, ma sono ancora sommerso di debiti e nessuna banca vuol più farmi credito”. Quante persone stipulano mutui o prestiti per l’acquisto di un immobile, contraendo obbligazioni contrattuali alle quali non sono poi in grado di adempiere?

È un dato di fatto che negli ultimi tempi si è avuto un sensibile incremento delle suddette fattispecie, il cui principio è segnato dall’attivazione di procedimenti per il recupero del credito insoluto da parte del creditore X e che continua, in caso di mancato pagamento del debito, con l’avvio di procedure esecutive, la cui conclusione sfocia nel pignoramento del bene prima e nella vendita all’asta poi.

A questo punto però, nella maggior parte dei casi, accade il declino: il debitore non solo perde drammaticamente la propria casa o la propria azienda, ma molto spesso con il ricavato derivante dell’asta immobiliare, non riesce neanche a sopperire al 50 e/o 60 per cento del debito contratto, continuando, così ad essere insolvente.

Il titolare dell’immobile, sopraffatto dai debiti e dalla rassegnazione, commette l’errore di pensare a questo punto che non ci siano soluzioni di alcun genere e rinuncia, in molti casi a qualsiasi tipo di difesa.

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Avvocato Monica Mandico (Foro di Napoli), fondatrice dello Studio Mandico & Partners 

Una soluzione invece c’è ed è percorribile! E si chiama stralcio immobiliare: Cosa si intende per stralci immobiliari? Stralciare un immobile vuol dire, ottenere la delega dell’esecutato/debitore, monitorare  la procedura di esecuzione immobiliare “che corre come un treno”, realizzando un accordo con il debitore e i creditori per saldare i debiti, perciò porre del tutto fine alla procedura, evitando, in tal modo che l’immobile sia venduto all’ asta.

Con questa operazione, previa pattuizione tra creditore e debitore di un prezzo più basso per estinguere il debito, è possibile intervenire in una procedura esecutiva e vendere l’immobile, prima che vada all’asta, bloccando l’esecuzione e/o talvolta scongiurando, ancor prima,  il pignoramento.

Da tempo ci occupiamo di questa tipologia di operazioni che presuppongono competenza legale e conoscenza di tecniche negoziali nell’ambito delle transazioni che avvengo ad uno stadio avanzato del processo esecutivo. Per esempio, si era rivolta al nostro studio legale, una cliente, separata dal marito e senza reddito, con un debito con la banca per un mutuo non pagato; il  debito ammontava a 210 mila euro e la casa era andata in seconda asta, con una valutazione del perito, CTU, pari ad € 120 mila

Abbiamo così attivato lo stralcio del credito, grazie ad un’attenta analisi del mutuo che già di per sé presentava delle criticità per indebite somme incassate, poi sono stati effettuati i conteggi per individuare l’esatta esposizione debitoria. I calcolo del dovuto sono fondamentali, al fine di offrire una cifra che dev’essere più bassa della richiesta del creditore e comunque inferiore di almeno il 30%, 40%, 50% del valore di mercato del bene. Le percentuali di riduzione del debito variano, a seconda dei casi, invero si tengono in conto i seguenti dati, per poter procedere una transazione fatta su basi scientifiche:

1) due diligence del mutuo e dell’ipoteca;

2) situazione reddituale del debitore;

3) valutazione dell’immobile, tenendo conto delle condizioni n cui si trova, della zona ( centrale, semi centrale, periferica);

4) durata della procedura esecutiva con riferimento al Tribunale

Questi elementi, sono strumenti utili per gli avvocati e consulenti esperti della materia, per evitare di offrire cifre più alte, perché lo stralcio di credito è una procedura complessa dal punto di vista tecnico legale ( motivo per il quale bisogna essere esperti).

Perché il creditore, cioè la banca, dovrebbe addivenire ad un accordo in fase di asta ed accettare una somma  ridotta ed inferiore rispetto alla sua pretesa creditoria?

La risposta è semplice, il creditore, generalmente, preferisce incassare  il 60% del suo credito subito anzichè  attendere dai 3 ai 5 anni per la conclusione di una procedura esecutiva nella quale, ogni asta deserta comporta una riduzione del valore del bene messo all’asta di circa il 25% , per cui il creditore, rischia di recuperare meno del 60% offerto prima, se attende gli esiti della procedura di esproprio.

Orbene, nel momento in cui il creditore/banca accetta la transazione con lo stralcio del credito, ritirerà la richiesta di vendita all’asta dell’immobile e una volta, saldato il suo credito, lo libererà da ogni vincolo.

Lo stralcio offre solo vantaggi a tutte le parti: per il debitore che vede cancellato il suo debito e la segnalazione in centrale rischi, potendo così ritornare a richiedere linee di credito, prima negate; per l’acquirente dell’immobile è un ottimo risultato perché riesce ad acquistare un bene immobile senza concorrere con gli altri potenziali acquirenti in sede di asta e compra l’immobile ad un prezzo inferiore, in genere del 40% a quello di mercato (un affare); per la banca e/o creditore, che vede saldato il suo debito eliminando così ogni perdita totale.

Lo stralcio è utilizzabile per tutti, anche per chi non può accedere alla legge 3/12 sul sovraindebitamento e rappresenta una remunerativa e interessante forma d’ investimento, ancorchè ed un’alternativa alle aste immobiliari.

Segnatamente va, dunque detto che, con il  saldo del debito e stralcio della posizione debitoria, il debitore ricava liquidità attraverso la vendita dell’immobile e paga il proprio debito e l’acquirente spunta un prezzo conveniente per l’acquisto del bene.

Quella del saldo e stralcio è un’operazione più complessa e controversa di quanto possa sembrare e richiede specifiche e vaste competenze, sia dal punto di vista legale che tecnico, oltre a notevoli abilità transattive e tecniche di negoziazione. Per cui bisogna affidarsi ad un professionista della materia il quale attui, in maniera scrupolosa, ogni fase di questo processo.

Iter da seguire. Partendo dalla valutazione attenta e precisa delle perizie, il professionista seleziona gli immobili commercialmente più appetibili; ottenuta la delega dall’esecutato ed agendo per suo conto, questi cerca un acquirente per la vendita dell’immobile, fissando un prezzo inferiore all’effettivo valore di mercato, ma di certo superiore al prezzo d’asta. Fatto ciò il professionista contatta i creditori per negoziare il debito, addivenendo, grazie alle conoscenze delle disposizioni di legge in materia ed alle proprie abilità di mediatore, ad un accordo economicamente inferiore al debito residuo, ma tanto valido da convincere i creditori a ritirare e/o rinunciare la richiesta di vendita forzata.

Si procederà a questo punto a presentare istanza di rinuncia al pignoramento in tribunale (se la procedura è già iscritta) con la quale il giudice dichiara la chiusura del contenzioso, alla quale non sarà fatta alcuna opposizione da parte avversa. Il timbro della mancata opposizione sancirà la definitiva chiusura del giudizio.

È doveroso precisare che fino al avvenuto passaggio di proprietà o all’atto di compravendita dell’immobile, altri creditori potrebbero inserirsi nella procedura esecutiva, vanificando i precedenti accordi ed innescando una nuova procedura giudiziari, ecco perchè il professionista avrà cura di trovare accordi con i vari creditori, che successivamente, no  avranno più nulla a pretendere.

I vantaggi del “saldo e stralcio” sono palesi, sia perché realizzano un fine etico e sociale, sia per le parti stesse (creditore, debitore e terzo acquirente): per il debitore che vedrà estinta la propria esposizione debitoria e cancellato il proprio nome dalla Centrale Rischi (divenendo nuovamente un soggetto finanziabile e bancabile), per il creditore che recupera parte dei propri soldi erogati,  senza attendere le lungaggini burocratiche e le criticità ad esse annesse e senza considerare poi il dato, per niente trascurabile, rappresentato dal vantaggio per gli investitori di ottenere un immobile ad un prezzo inferiore a quello di mercato fino a quasi il 50% e senza concorrere con altri, come potrebbe essere in una partecipazione all’asta.

In Italia vi sono oltre 385 miliardi di NPL’s, ovvero di crediti deteriorati per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza che per ammontare dell’esposizione.

Il peso dei crediti inesigibili, rappresenta una zavorra per il sistema bancario così come lo è per i singoli debitori che, a seguito della crisi economica non sono più riusciti a pagare i loro mutui o presti e oggi, si ritrovano con le case all’asta. Gli NPL’s infatti, grazie all’ausilio di professionisti specializzati, possono trasformarsi in opportunità sia per chi sta irreversibilmente subendo una perdita (come il debitore che ha la casa all’asta) sia per chi, come la banca, assiste al rovinoso deteriorarsi del proprio credito garantito da un immobile il cui prezzo si abbassa pericolosamente di asta in asta, ed in fine, anche per chi vuole concludere operazioni immobiliari acquistando il bene prima dell’asta stessa.

In tale ambito risiede la possibilità di creare accordi economici e giuridici volti a chiudere una PEI a s/s tramite, sostanzialmente, un’operazione immobiliare pura.

COME AZZERARE IL DEBITO E FARE BUSINESS

Un altro interessante rimedio per gestire un NPL è l’acquisto del singolo credito da parte di un soggetto che non sia una banca, una finanziario o intermediario bancario. Ciò consente:

1) alla banca di liberarsi di una sofferenza senza rimanere invischiata in una lunga e dispendiosa PEI dall’esito incerto;

2) al debitore di uscire dalla centrale rischi che gli impedisce di accedere al credito;

3) a chi acquista il credito di concludere un’operazione finanziaria limpida e trasparente, ovvero quella strettamente immobiliare tramite la partecipazione in asta, sempre consentita al creditore ipotecario.

Questa operazione è una valida alternativa alle forme di investimento immobiliare, anche se è poco conosciuta a chi non è del settore, tuttavia è, viceversa, molto diffusa a livello di macro operatori come i fondi di investimento che sono soliti ad acquistare, con operazioni massive interi stock di crediti. Ma l’acquisto del singolo credito è decisamente molto interessante anche per i piccoli investitori se affrontato con le dovute cautele e, soprattutto, se gestito con l’ausilio di legali estremamente esperti in tale ambito specialistico come noi e il nostro team.

a cura di Monica Mandico 

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