Barriere architettoniche e mancato rispetto di norme in tema di vedute e distanze


Il principio di solidarietà condominiale impone di facilitare l’eliminazione delle barriere architettoniche. Ne consegue che il condomino può installare l’ascensore esterno al fabbricato anche se riduce la veduta di alcuni e non rispetta le distanze dalle proprietà contigue. Nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze. Pertanto, ove il giudice verifica il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 30838/2019, depositata il 26.11.2019).

Nel giudizio di primo grado, su ricorso di alcuni condomini per denuncia di nuova opera, proposto in relazione all’installazione di un ascensore, il giudice adito, in accoglimento dell’istanza dei ricorrenti, riteneva che l’iniziativa dei convenuti evocati fosse lesiva dei diritti degli altri condomini; pertanto, conseguiva la pronuncia della misura cautelare. Nel successivo giudizio di merito interveniva anche Tizio (altro condomino) contestando la lesività dell’opera in relazione alla sua proprietà. Per i motivi esposti, in tale giudizio, il Tribunale confermava la decisione cautelare.
In secondo grado, la Corte d’Appello, in accoglimento dell’appello incidentale di Tizio, poneva definitivamente a carico degli appellanti principali gli esborsi anticipati per le consulenze tecniche di ufficio espletate in primo grado, per la fase cautelare e di merito. Inoltre, secondo la Corte distrettuale, l’opera realizzanda violava le distanze rispetto ai balconi di proprietà esclusiva esistenti in affaccio verso il cortile interno.

I condomini soccombenti ricorrevano quindi in Cassazione con ricorso incentrato su due motivi di diritto.
Con il primo motivo, essi eccepivano che la Corte territoriale aveva erroneamente escluso l’applicabilità al caso di specie del principio di cui all’art. 2, l. n. 13/1989, senza tenere conto della esiguità dell’area di proprietà esclusiva occupata e della circostanza che i proprietari di siffatto spazio avessero concesso autorizzazione per la costruzione dell’ascensore.
Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentavano la violazione di legge per avere la Corte territoriale interpretato la normativa speciale di cui alla legge n. 13 cit. in contrasto con la sentenza della Corte Costituzionale n. 167/99.

Secondo la Cassazione, i motivi di censura colgono nel segno. Difatti, l’affermazione circa la violazione delle distanze era avulsa da ogni riferimento al caso di specie, nel quale i lavori per l’installazione dell’ascensore erano dichiaratamente volti alla eliminazione delle barriere architettoniche, ai sensi della l. n. 13/1989. In particolare, nella valutazione del legislatore, l’esistenza dell’ascensore può senz’altro definirsi funzionale ad assicurare la vivibilità dell’appartamento, cioè assimilabile, quanto ai principi volti a garantirne la installazione, agli impianti di luce, acqua, riscaldamento e similari.

Secondo la Corte di legittimità, gli aspetti della funzionalità dell’ascensore sono dal legislatore imposti per i nuovi edifici o per la ristrutturazione di interi edifici, mentre per gli edifici privati esistenti valgono le disposizioni di cui alla l. n. 13/1989, art. 2. Tuttavia, la assolutezza della previsione di cui all’art. 1 non può non costituire un criterio di interpretazione anche per la soluzione dei potenziali conflitti che dovessero verificarsi con riferimento alla necessità di adattamento degli edifici esistenti alla prescrizione dell’art. 2. Di tal che, nel valutare il contrasto delle opere, cui fa riferimento l’art. 2 l. n. 13/1989, con la specifica destinazione delle parti comuni, occorre tenere conto altresì del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati (Cass. Sez. II, n. 18334/12). Pertanto, ai fini della legittimità dell’intervento innovativo approvato ai sensi dell’art. 2 l. n. 13/1989, è sufficiente che lo stesso produca un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione (Cass. Sez. VI, ord. n. 18147/13).

Legittimità dell’opera anche senza il rispetto delle distanze. Le censure dei ricorrenti sono fondate anche con riferimento alla questione delle norme sulle distanze dalle vedute, di cui all’art. 907 c.c..
Invero, la Corte d’Appello non poteva ritenere violato, nel caso di specie, l’art. 907 c.c., senza previamente accertare se il manufatto realizzando dalla ricorrente su cose comuni (parte del cortile comune) avesse rispettato i limiti posti dall’art. 1102 c.c. nell’uso della cosa comune, non apparendo a tal fine sufficiente l’affermazione che il manufatto determinasse lo sconfinamento in proprietà esclusiva di altro condomino per lo spazio di circa mq 0,50, limitandone la veduta. In proposito è stato osservato che ove il giudice verifica il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale (Cass. Sez. II n. 6546/2010).
In conclusione, difettava, nel caso di specie, il presupposto di fatto per l’operatività della richiamata disposizione di cui all’art. 907 c.c., e cioè l’altruità del fabbricato dal quale si esercita la veduta che si intende tutelare le restanti censure relative ad un’interpretazione costituzionalmente orientata della normativa applicabile al caso di specie, nonché alla validità della delibera condominiale del 2001, con la quale l’assemblea dei condomini aveva approvato l’installazione dell’ascensore, e al riparto delle spese processuali.
Per i motivi esposti, il ricorso è stato accolto e, per l’effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

a cura di Alessandro Gargiulo

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