Ripartizione ed esecuzione delle obbligazioni risarcitorie in ambito condominiale


Il problema del mutamento della compagine condominiale tra il verificarsi del danno e la condanna definitiva. Spunti critici in materia di esecuzione e obbligo di comunicazione dei dati dei condomini al creditore.

Antonio Cecere – Avvocato in Napoli, si occupa prevalentemente di diritto civile, diritto bancario e finanziario, diritto societario, fallimentare e diritto della proprietà industriale e della tutela del design. È appassionato di mare, di vela, di sci, di biciclette, di letteratura, di arte e design moderni, apprezzando particolarmente i grandi designer italiani degli anni ‘50/60 come Carlo Scarpa, Gae Aulenti, Franco Albini, Giò Ponti, Achille Castiglioni. La sua filosofia del lavoro si ispira alla concezione di Adriano Olivetti, del quale ha letto i principali scritti.

La naturale lunghezza dei processi civili – a causa della quale possono intercorrere, talvolta, molti anni tra il verificarsi di un danno e l’effettivo accertamento e condanna del responsabile – pone il problema, frequente in materia condominiale, della individuazione del criterio di ripartizione dell’onere risarcitorio tra i condomini.

Può accadere, infatti, che tra il danno e la condanna passino diversi anni. Si pone, quindi, il problema, quando il convenuto per il risarcimento del danno è un ente condominiale, della modifica della compagine condominiale a seguito del mutamento della proprietà degli immobili condominiali (a seguito di vendita, donazione, successione mortis causa ecc.). In buona sostanza occorre accertare se l’onere risarcitorio gravi su chi era condomino al momento del danno o su chi era condominio al momento della condanna del condominio al risarcimento. 

La risposta a tale quesito non può prescindere dall’esame della natura dell’obbligazione risarcitoria. Invero, differentemente dagli oneri condominiali tout court, l’obbligazione risarcitoria che grava sul condominio – pur rappresentando a tutti gli effetti un onere di tutti i partecipanti al condominio – non è assimilabile ad un onere condominiale di cui agli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c.; ciò in quanto, mentre la funzione degli oneri condominiali disciplinati dalle citate disposizioni è quella di far fronte alle ordinarie esigenze di gestione del condominio (conservazione e godimento delle parti comuni, prestazione di servizi nell’interesse comune, innovazioni deliberate dalla maggioranza ecc.), la funzione dell’obbligazione risarcitoria è quella di reintegrare il patrimonio del soggetto che ha subito un danno a causa di un’inadempienza dell’ente condominiale.

A tal proposito, va osservato che la fonte normativa da cui discende la responsabilità risarcitoria del condominio è l’art. 2051 c.c., il quale dispone che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”

La diversa natura delle fonti delle obbligazioni in questione si riverbera, peraltro, anche sul regime di solidarietà delle stesse. Infatti, mentre le obbligazioni condominiali in generale hanno natura “contrattuale”, per le quali vige il principio della parziarietà dell’obbligazione – in base al quale ciascun condomino risponde delle obbligazioni assunte dal condominio limitatamente alla propria quota – per le obbligazioni risarcitorie nascenti da fatto illecito, quale è quella in parola, in virtù della espressa previsione contenuta nell’art. 2055 c.c., vige il principio della solidarietà dell’obbligazione – a mente del quale ciascun condomino, salvo il diritto di regresso nei confronti degli altri obbligati in solido, risponde integralmente del risarcimento del danno, indipendentemente dalla sua quota di partecipazione al condominio – con la conseguenza che il creditore potrà mettere in esecuzione la sentenza direttamente nei confronti del condomino che ritiene maggiormente capiente, mentre quest’ultimo dovrà poi richiedere agli altri condomini il rimborso di quanto pagato a titolo di risarcimento.

Tale principio è stato confermato da una recente pronuncia della Corte di Cassazione, la quale in proposito ha precisato che:“Il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo, sicché devono individuarsi nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051 cod. civ., non può essere imputata né al condomino, quale ente di sola gestione di beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini”(Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 1674 del 29.01.2015).

Accertata la natura solidale della responsabilità risarcitoria derivante da fatto illecito, ipotizzando che tra il momento in cui si è manifestato il danno e il momento in cui vi sia la condanna del condominio al risarcimento dello stesso, a seguito vicende traslative della proprietà, vi sia stato un mutamento radicale della compagine condominiale, occorre adesso individuare quali siano i soggetti obbligati al risarcimento. Occorre, quindi, verificare se i soggetti tenuti al risarcimento siano i vecchi o i nuovi proprietari.

Per rispondere a tale quesito occorre, ancora una volta, prendere le mosse dalla natura dell’obbligazione risarcitoria e da quella degli oneri condominiali. Invero, l’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali si configura come un’obbligazione propter rem, ossia come un’obbligazione che trae la sua origine dalla sussistenza di un rapporto diretto tra il soggetto obbligato ed il bene in virtù del quale sorge l’obbligo. Le obbligazioni propter rem costituiscono un numero chiuso, e tra queste sicuramente non rientrano le obbligazioni risarcitorie. Queste ultime traggono la loro fonte nella commissione di un illecito da parte del soggetto obbligato al risarcimento. Si parla in questo caso di obbligazioni personali, le quali possono essere fatte valere solo nei confronti di uno o più determinati soggetti, o da uno o più determinati soggetti. 

Ne discende che, data la natura personale dell’obbligazione risarcitoria, in caso di condanna del condominio al risarcimento di un danno, dovranno essere ritenuti responsabili dell’obbligazione risarcitoria, in solido tra di loro, coloro i quali erano condomini al momento in cui si è verificato il fatto che ha dato origine al danno.  

In tal senso si è più volte espressa la Suprema Corte per quanto riguarda il diritto sostanziale al risarcimento, quanto per quanto riguarda la fase esecutiva della sentenza che ha accertato il diritto al risarcimento del danno. Invero, la S.C. ha affermato che “poiché l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all’esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell’obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenzadeve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per il credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l’obbligo di conservazione è insorto, e non conto colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato”(cfr. Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 12013 del 01.03.2004).

Peraltro, tale impostazione, trova conferma nel dettato giurisprudenziale relativo alle vicende successorie della proprietà immobiliare, anche nella opposta ipotesi di successione nella proprietà dell’appartamento che ha subito il danno da infiltrazione. In conformità a tale pronunciato giurisprudenziale la S.C. ha affermato il principio secondo cui: “Il diritto al risarcimento dei danni, ancorché causati ad un immobile, è di natura personale e compete esclusivamente a chi sia proprietario del bene all’epoca dell’evento dannoso e subisca la relativa diminuzione patrimoniale; esso non costituisce, invece, un accessorio del diritto di proprietà, trasmissibile automaticamente con l’alienazione dell’immobile al nuovo proprietario” (cfr. Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 15744 del 03.07.2009). 

Tale principio ultimo principio trova definitiva consacrazione anche in un altro illuminante precedente delle SS. UU., il quale fornisce alcuni spunti e conferme teoriche certamente applicabili al caso che occupa. In tale pronuncia, infatti, le SS. UU. affermano che: il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un bene non costituisce un accessorio del diritto di proprietà ma è un diritto di credito, distinto ed autonomo rispetto al diritto reale(cfr. Cass. Civ. SS.UU., Sent. n. 2951 del 16.02.2016).

Ritornando al caso eravamo partiti, occorre segnalare che sul punto sono intervenute le S.U., le quali – pronunciandosi in merito ad una fattispecie relativa alla ripartizione dell’onere risarcitorio derivante da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare ad uso esclusivo di un singolo condomino – hanno incidentalmente confermato il principio per cui: “Una volta esclusa la applicabilità della disciplina delle obbligazioni, deve infatti escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto(cfr. Cass. Civ., SS. UU., Sent. n. 9449 del 10.05.2016), tale ultimo principio conferma, anche per quanto attiene il lato passivo dell’obbligazione risarcitoria, l’insussistenza di un rapporto di accessorietà tra il diritto di proprietà e l’obbligazione risarcitoria.

In conclusione, alla luce dei principi di diritto sopra evidenziati – i quali trovano piena conferma nei precedenti giurisprudenziali innanzi richiamati – si deve rispondere al quesito iniziale affermando che i soggetti tenuti al risarcimento del danno sono – in solido tra loro – coloro i quali avevano la qualità di condomini alla data di verificazione del danno da risarcire, non rilevando, ai fini della determinazione del soggetto passivo dell’obbligazione risarcitoria, i successivi trasferimenti di proprietà degli immobili condominiali

Una volta assodato che i soggetti tenuti al risarcimento di un danno “condominiale” sono coloro i quali erano condomini al momento del verificarsi del danno, ci si interroga sull’ammissibilità dell’esecuzione forzata, in danno del condominio soccombente, di un titolo esecutivo derivante dall’accertamento obblighi extracontrattuali, al cui assolvimento sono tenuti soggetti divenuti estranei alla compagine condominiale. 

Bisogna premettere che, in linea generale, la problematica dell’esecuzione forzata in danno del condominio è da sempre un argomento molto controverso e suscettibile di interpretazioni applicative contrastanti. Tuttavia, anche all’esito della riforma del condominio attuata con la L. n. 220/2012, il conto corrente condominiale deve essere ritenuto pacificamente aggredibile da parte del creditore del condominio debitore (cfr. ex multis Tribunale di Reggio Emilia, Ord. del 16.05.2014).

Ciò dipende, in linea di principio dalla natura giuridica che il nostro ordinamento riconosce al condominio, al quale, pur non essendo riconosciuta una vera e propria personalità giuridica, è riconosciuta una forma di soggettività giuridica tale però da poter dar luogo ad un’autonomia patrimoniale, in conseguenza della quale “laddove il condominio, nella propria attività di gestione, costituisca fondi per l’amministrazione del bene, la concretizzazione del vincolo di destinazione impresso su di essi determini una sottrazione della disponibilità dai condomini e la concentrazione di essa esclusivamente in capo al condominio, che, ove soggetto obbligato, risponde nei confronti dei propri creditori con i beni così accantonati” (cfr. Tribunale di Reggio Emilia, Ord. del 16.05.2014; Tribunale di Milano, Ord. del 27.05.2014).    

Tale generale ammissibilità del pignoramento nei confronti del conto corrente condominiale si espone a critiche in tutti quei casi in cui – come quello in questione – la compagine condominiale sia composta da soggetti diversi rispetto ai soggetti obbligati. In ipotesi particolari, come quella di cui si discute, la compagine condominiale è del tutto mutata, e non comprende più i soggetti che sono tenuti al risarcimento nei confronti del condomino vittorioso, con la conseguenza che gli importi presenti sul conto corrente condominiale non provengono dai soggetti responsabili del pagamento dell’obbligazione risarcitoria, ma provengono da soggetti del tutto estranei a tale obbligazione. Tale circostanza, considerata la già esaminata natura personale dell’obbligazione risarcitoria, dovrebbe, quindi far propendere, per l’impignorabilità del conto corrente condominiale, allorquando il credito azionato risulti derivante da un illecito extracontrattuale. 

Peraltro, tale ultima interpretazione risulterebbe confermata dalla S.C. con la già citata Sentenza n. 1674/2015, ove: La stessa struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051 c.c. presuppone l’identificazione di uno o più soggetti cui sia imputabile la custodiaIl custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c. (sui requisiti in generale della custodia ai fini dell’applicazione dell’art. 2051 c.c., cfr. Cass. S.U. n. 12019/91). Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, 1 comma c.c., individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili (cfr. Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 1674 del 29.01.2015).

Tuttavia, l’interpretazione della S.C. – espressa peraltro nell’ambito di una controversia di carattere sostanziale e non meramente procedurale – seppur concettualmente ineccepibile, si scontra con un dato formale altrettanto incontestabile: ossia che la sentenza di condanna è stata pronunciata non nei confronti dei singoli condomini, bensì nei confronti dell’ente condominiale. Bisogna, in conclusione, ritenere generalmente ammissibile l’esecuzione forzata in danno del condominio per il pagamento degli importi dovuti a titolo di risarcimento di un danno derivante da illecito extracontrattuale, in quanto, pur essendo mutata radicalmente la compagine condominiale, gli importi presenti sul conto corrente condominiale, da un lato, non ricadono più nel patrimonio degli attuali condomini, ma rientrano nella disponibilità del condominio – che è pur sempre il soggetto contro il quale la sentenza è stata pronunciata – dall’altro essi, nei confronti dei creditori del condominio, non sono soggetti ad alcun vincolo di destinazione.  

Tuttavia, proprio in considerazione del sopravvenuto mutamento nella compagine condominiale, il condominio che ha subito l’esecuzione da parte del creditore in virtù di un’obbligazione extracontrattuale, ha sempre il diritto di regresso nei confronti dei condomini (rectius di coloro che rivestivano la qualità di condomini al momento del verificarsi del danno) obbligati in solido. Pertanto, in tale ipotesi, il condominio che si è visto pignorare i fondi presenti sul conto corrente potrà rivolgersi contro ciascuno dei soggetti solidalmente obbligati per il recupero degli importi pignorati.

Da ultimo, la nostra ipotesi di partenza, pone un ulteriore quesito cui si intende rispondere: il creditore del condominio è legittimato a chiedere all’amministratore del condominio i dati dei singoli condomini contro i quali mettere in esecuzione il proprio credito?

Per rispondere a tale quesito occorre prendere le mosse dalla lettura del comma. 1 dell’art. 63 delle diposizioni di attuazione del Codice Civile, il quale fa espresso obbligo all’amministratore del condominio di “comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati relativi ai condomini morosi, ossia: nome, cognome, codice fiscale, unità immobiliare di proprietà e millesimi. Volendosi attenere al tenore prettamente letterale della disposizione in parola, la quale fa espresso riferimento ai “condomini morosi”, ossia quelli risultati inadempienti rispetto al pagamento “dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea”, bisognerebbe propendere per l’esclusione dell’obbligo dell’amministratore di comunicare al creditore richiedente i dati dei predetti condomini allorquando la fonte dell’obbligazione non sia di natura contrattuale, in quanto lo stato di ripartizione degli oneri condominiali oggetto di approvazione da parte dell’assemblea dei condomini, riguarda solamente gli oneri ordinari e straordinari, mentre non vi rientrano – in quanto non suscettibili di approvazione da parte dell’assemblea condominiale – le obbligazioni da fatto illecito.

Tale ultimo rilievo farebbe propendere per una disapplicazione dell’obbligo in capo all’amministratore previsto dall’art. 63 disp. att., ogni qual volta il titolo azionato abbia ad oggetto crediti di fonte extracontrattuale. Tuttavia, tale rigorosissima interpretazione del tenore letterale della norma di cui all’art. 63, co. 1, disp. att. appare in netto contrasto con l’esigenza di tutela delle ragioni del creditore condominiale, il quale non avrebbe altro modo per conoscere i nominativi dei condomini sui quali rivalersi. Si aggiunga che nella maggior parte dei casi il creditore del risarcimento del danno è anche un condomino, pertanto, in qualità di condomino egli ha sempre il diritto, riconosciuto dall’art. 1129, co. 2, c.c., di richiedere all’amministratore copia dei registri di cui ai nn. 6) e 7), dell’art. 1130 c.c., ossia del registro dell’anagrafe dei condomini e del registro dei verbali delle assemblee.   

Pertanto, considerate le riflessioni che precedono, sul punto si dovrà concludere che la comunicazione al creditore, dei dati anagrafici dei condomini tenuti al risarcimento dei danni – ossia di coloro che erano proprietari al momento della verificazione del danno – da parte dell’amministratore del condominio, costituisce un vero e proprio obbligo di quest’ultimo, il quale dovrà attivarsi al più presto alla comunicazione dei dati richiestigli. Al riguardo, va precisato, infine, che l’inadempimento di tale obbligo, e quindi la mancata tempestiva comunicazione dei dati dei condomini morosi, comporta una vera e propria responsabilità personale dell’amministratore, il quale può vedersi condannato ai sensi dell’art. 614-bisc.p.c., al pagamento di una penale, equitativamente stabilita dal giudice, per ciascun giorno di ritardo nella consegna dei predetti dati.

Antonio Cecere

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