B&B e condominio: tra regolamento condominiale e bilanciamento d’interessi. Spunti per una comparazione


di Annamaria Abbruzzese

Premessa

Il fenomeno dei Bed & Breakfast è oggi più che mai in forte espansione. Una «moda» straniera che ha invaso diffusamente tutte le città del nostro Paese. Il peso fiscale che ha colpito gli immobili, unitamente agli incentivi elargiti da Stato e/o Regioni per il turismo, hanno sicuramente agevolato detto incremento, invogliando proprietari di immobili sfitti a dargli una nuova vita, utilizzandoli per offrire alloggio e prima colazione a turisti a prezzi decisamente più vantaggiosi di un qualsiasi Hotel (1).
Fintantoché detta attività viene svolta all’interno di una casa autonoma nulla questio, il problema si pone allorquando si vuole aprire un B&B in un appartamento posto all’interno di un condominio, creando preoccupazione in ordine alla tranquillità e alla sicurezza degli inquilini, dando così luogo a discussioni condominiali per la cui risoluzione i giuristi sono obbligati ad analizzare i regolamenti condominiali, così da individuare gli eventuali limiti che essi pongono alla proprietà privata e tracciare una possibile soluzione a questo «nuovo problema»(2).

Annamaria Abbruzzese, Professoressa in Diritto privato comparato, università degli studi di Catanzaro, Facoltà di giurisprudenza – associata alla Sezione napoletana del Movimento Forense.

Il tema controverso si compendia sostanzialmente nella questione interpretativa di alcune clausole previste nei regolamenti condominiali – che sia pure con differenti formulazioni – consentono per le unità immobiliari soltanto la destinazione ad abitazione, o al più, a studi professionali, prevedendo solo di rado l’espressa esclusione di altre differenti utilizzazioni.
Immaginiamo che Tizio sia il proprietario di un appartamento ubicato all’interno di un condominio i cui appartamenti sono tutti destinati, secondo il regolamento condominiale, ad uffici e ad abitazioni civili. Supponiamo altresì che Tizio voglia adibire il suo appartamento sfitto ed inutilizzato ad un B&B. Ci si chiede pertanto, cosa dovrà fare per non incorrere in problemi con gli altri condomini: dovrà richiedere l’autorizzazione ai singoli condomini attraverso un assemblea condominiale che si pronunci sul punto?
E se quest’ultima delibererà in modo negativo, cosa potrà fare Tizio?
Potrà impugnare la delibera ed aprire comunque, oppure rischierà di dover chiudere l’attività e risarcire al contempo anche i danni ai condomini?
E ancora, nel nostro ordinamento, la creazione di un B&B comporta un cambio di destinazione d’uso?
Cosa accade invece se le lamentele dei condomini sopraggiungo a distanzi di diversi anni dalla creazione del B&B?
Nel presente scritto pertanto, al fine di verificare la compatibilità tra l’esercizio di un attività creativa e la destinazione abitativa dei fabbricati condominiali e rispondere agli interrogativi di cui sopra (e ad altri similari), verranno analizzati i regolamenti condominiali e le clausole ivi contenute, in modo da verificarne l’eventuale opponibilità a terzi, anche alla luce degli interessi concreti che detti regolamenti si prefiggono di tutelare, il tutto in una prospettiva comparativa con l’ordinamento francese, del quale ne verranno analizzati gli aspetti salienti.

Destinazione d’uso: tra legislazione regionale e rapporti civilistici

Stante la confusione di significato, in via del tutto preliminare, è opportuno chiarire cosa si intende con il termine «abitazione». Sul punto è più volte intervenuta la giurisprudenza precisando che per «abitazione» nel linguaggio comune si intende il luogo in cui la persona fisica vive stabilmente ed abitualmente, sicché, con tutta evidenza, non possono rientrare in questa nozione anche i soggiorni presso l’appartamento di un terzo, seppure temporanei e giornalieri (3).
Il significato letterale attribuito al termine «abitazione» permette dunque di escludere che l’attività di B&B o anche di affittacamere, possa essere assimilato all’uso abitativo, dovendo piuttosto essere qualificata come un’attività commerciale, ciò anche e soprattutto in considerazione dei servizi accessori che vengono prestati rispetto al mero alloggio: si pensi al riassetto del locale ammobiliato, alla fornitura della biancheria da letto e da bagno, alla prima colazione etc.., tutti servizi che consentono di ricondurla nell’ambito dell’attività ricettiva alberghiera con proporzioni e costi ridotti (4).
Partendo da queste premesse, la giurisprudenza di legittimità è pertanto costante nell’escludere che l’attività di affittacamere, di B&B etc…, possa rientrare nella disciplina della locazione ad uso abitativo transitorio (5), precisando altresì che alcun influenza può avere sul punto la normativa regionale, la quale sebbene stabilisca che ai fini urbanistici l’attività di B&B non comporti un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, la stessa non può in alcun modo interferire con il contratto stipulato tra i condomini attraverso il regolamento condominiale, principale fonte nel disciplinare i rapporti tra i diversi proprietari degli appartamenti posti all’interno del condominio (6); più specificatamente, a parere dei Giudici della Suprema Corte e della Corte Costituzionale (7), al legislatore regionale non è in alcun modo consentito incidere su un principio dell’ordinamento civile, e in particolare sul rapporto civilistico tra condomini e condominio, dovendo piuttosto occuparsi di disciplinare esclusivamente i rapporti verticali intercorrenti tra privati e pubblica amministrazione ed in ogni caso solo nelle materie specificatamente indicate nella Carta Costituzionale, atteso il perseguimento di finalità differenti e relative unicamente alla classificazione delle attività; è pertanto del tutto evidente come non occorra verificare se l’attività di B&B che si intende svolgere all’interno di un appartamento condominiale sia conforme o meno alla legge regionale – almeno nel nostro ordinamento (8) – perché alcun rilievo può assumere in detta materia.

Regolamento condominiale e limiti alla proprietà esclusiva

In relazione al regolamento condominiale è bene chiarire subito che ne esistono due tipologie: quello di natura assembleare ex art 1138 c.c. e quello di natura contrattuale (9). Il primo contiene norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese etc…, e si forma quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci; il secondo invece, è predisposto dall’originario proprietario ed è quello che pone dei veri e propri limiti alla proprietà dei successivi acquirenti, le cui previsioni, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, possono essere ricondotte alla categoria delle servitù atipiche (10), l’unica in grado di tenere in debito conto da un lato la menomazione della possibilità di godimento insita nel concetto di limite e dall’altro la reciprocità di tali limiti, piuttosto che nella categoria delle obbligazione propter rem che invece impongono una relazione di subalternità tra l’obbligato ed il titolare del diritto di proprietà, o addirittura in quella degli oneri reali che impongono una prestazione positiva a carico dei medesimi proprietari in favore di altri condomini o di soggetti diversi; in virtù di detta riconduzione, ne consegue che per la loro opponibilità ai terzi acquirenti vigono le regole proprie delle servitù (11).
Sul punto giova ricordare che in materia di costituzione delle servitù la trascrizione di cui all’art. 2643 n. 4 c.c. non adempie ad una funzione costitutiva, ma serve unicamente a rendere opponibile il diritto ai terzi che abbiano acquistato un diritto reale incompatibile con la servitù medesima.
A conferma di quanto anzidetto, significativi spunti possono essere tratti dalla rilettura di antichi scritti concernenti le cosiddette servitù occulte (12), ossia di quel tipo di servitù solo menzionata o anche solo dichiarata dal venditore senza essere stata precedentemente trascritta contro il venditore stesso e che individua nella trascrizione il necessario elemento per l’opponibilità della servitù all’acquirente del fondo servente, così come ampiamente chiarito da dottrina e giurisprudenza (13), i quali nel evidenziare che in materia di trascrizioni la questione non riguarda in alcun modo i conflitti che si possono creare tra opposti titoli di acquisto dal medesimo autore di diritti incompatibili, hanno chiarito che tratta di una vicenda che si colloca tutta sul piano sostanziale del regolamento di interessi (14). In altri termini, non esiste una trascrizione che si possa sovrapporre o addirittura sostituire alla volontà delle parti sul piano sostanziale e creare un titolo di acquisto che diversamente non esisterebbe (15). Il riferimento alla priorità trascrizione della servitù rispetto all’acquisto del fondo servente, quale scrutinio necessario per rendere possibile l’opponibilità della servitù al terzo-acquirente, in nulla potrebbe infatti rivelarsi idonea a tracciarne i possibili esiti risolutivi, trattandosi del trasferimento di un diritto di proprietà o altro diritto reale che risulta conformato dall’esistenza sostanziale di una precedente servitù, sia pure in assenza di pubblicità immobiliare, al pari di come era conformato e/o limitato il diritto del precedente dante causa (16), in pratica: «non nasce un problema di opponibilità ai terzi aventi causa dall’acquirente del fondo servente dell’originaria servitù occulta» e pertanto, la soluzione dovrà essere rinvenuta sul piano del diritto sostanziale e non su quello della trascrizione, idonea invece a risolvere conflitti tra titoli (17).

Invero, anche nel caso limite in cui il proprietario del fondo servente trasferisse, con un contratto in cui si menziona l’esistenza della servitù, il nuovo acquirente, anche in caso di mancata trascrizione della servitù, non potrebbe disconoscere la servitù già esistente, pretendendo di acquistare un diritto di proprietà non limitato, e ciò in ossequio al principio del nemo in alium transferre postest quam ipse habet (18). Dunque, per quanto la nota di trascrizione del precedente contratto di acquisto non avesse menzionato in alcun modo la servitù in favore di un terzo, che risulterebbe dunque non trascritta, il nuovo acquirente non potrebbe contestarla (19) opponendo il difetto della trascrizione al terzo titolare del fondo dominante, perché il suo dante causa, avendo acquistato un diritto gravato dalla servitù menzionata nel suo contratto, non potrebbe che trasferire un diritto altrettanto limitato (20); semmai, il contratto eventualmente stipulato con il successivo acquirente, che nulla conviene (21) al riguardo, colloca la questione sul piano sostanziale (22), richiamando le problematiche sottese all’azione di risoluzione del contratto (o azione redibitoria), oltre alla richiesta di risarcimento del danno (art. 1489 c.c.), in nulla intercettando i principi che reggono la disciplina della pubblicità immobiliare (23).
Quanto sin qui detto in relazione alle c.d. servitù – e che può essere esteso anche alle clausole contenute nel regolamento condominiale di destinazione esclusiva ad abitazione – evidenziano come in realtà la clausola contrattuale, comportando una limitazione alla proprietà esclusiva, altro non è che una determinazione convenzionale-funzionale che contribuisce all’individuazione dell’oggetto del contratto (24) e dunque, del diritto che viene trasferito, ragion per cui la soluzione andrebbe ricollocata dal piano dell’opponibilità a quello sostanziale del regolamento di interessi e della sua interpretazione; non un patto o una clausola aggiunta, ma una regola che attiene all’essenza di quella parte del regolamento privato che provvede all’indicazione e alla funzionalizzazione giuridica dell’oggetto del contratto, con la quale giustappunto si conforma giuridicamente l’oggetto e si delimita il bene (25). Si tratta, in altri termini, di una questione che si pone e si risolve interamente sul piano dell’interpretazione del regolamento di interessi tra le parti (26) e in nulla finisce per impattare sulla vicenda dell’opponibilità e delle relative problematiche della trascrizione (27).
È altresì evidente che lo scopo di dare conoscenza ai terzi dell’avvenuta costituzione della servitù cui è funzionale in questo caso la trascrizione, non viene in rilievo laddove il terzo acquirente prenda atto della servitù nel contratto di acquisto, ipotesi in cui, tecnicamente, neppure si pone una questione di opponibilità: in questo caso, infatti, il vincolo scaturisce non dalla opponibilità, ma dall’accettazione delle disposizioni che limitano i diritti dominicali dei singoli. In questo modo si raggiunge la certezza reale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, che ben può supplire alla carenza di certezza legale della conoscenza di tale vincolo, derivante dalla trascrizione dell’atto costitutivo. Da ciò ne consegue che solo ove il regolamento stesso non sia richiamato con adesione nell’atto di acquisto, o comunque non sia stato espressamente oggetto di approvazione da parte del soggetto al quale è imputata la violazione, affinché possano essere utilmente opposte le clausole limitative ai nuovi titolari del bene, occorre indicare le stesse in un’apposita nota, distinta da quella dell’atto di acquisto ai sensi degli artt. 2659 cc comma 1, n. 2 e 2665 cc, non essendo sufficiente la trascrizione dell’intero regolamento.
È necessario, dunque, che il regolamento e le sue clausole siano stati espressamente oggetto di accettazione da parte dell’acquirente al momento dell’acquisto, con la conseguenza che il regolamento di condominio potrà essere opposto ai successivi acquirenti anche se non trascritto. Invero, anche al cospetto di un regolamento portante clausole di limitazione alla destinazione delle unità immobiliari in proprietà esclusiva «il difetto di trascrizione è superato dall’accettazione contrattuale che il terzo faccia dei vincoli e dei limiti in sede di acquisto, essendo sufficiente, all’uopo, un generico rinvio al contenuto del regolamento» (28).
Secondo un’interpretazione costituzionalmente orientata ed attenta ad un equilibrato bilanciamento di interessi che si snoda tra diritto di proprietà, libertà contrattuale e libertà d’iniziativa economica da un lato, e tutela della persona e quindi tra interessi individuali e interessi collettivi dall’altro lato, tra i vincoli ed i limiti contrattuali potrebbero farsi rientrare anche le clausole regolamentari attinenti ai profili della sicurezza e della tranquillità del complesso immobiliare, in una prospettiva di piena ed effettiva valorizzazione e realizzazione della persona. Di tal ché, cose che si potrebbero fare jure dominii, non si potranno fare qualora con ciò si impedisca il godimento di parti comuni, come scale, anditi, etc.. o qualora si possa mettere in pericolo la sicurezza o anche solo la tranquillità dei singoli condomini.
In altri termini, l’acquirente di un immobile posto in un condominio non potrà mai eccepire che la limitazione funzionale non sia a lui opponibile, in quanto il diritto di proprietà di un immobile in condominio è un diritto giuridicamente conformato dall’ubicazione e dalla funzionalizzazione stessa dell’immobile, in ragione di un diverso, distinto e concorrente interesse della collettività costituita dagli altri condomini – con il quale, quello del proprietario esclusivo, andrà, di volta in volta, sottoposto ad attento bilanciamento – non essendo l’acquisto di un immobile in condominio in alcun modo assimilato quoad effecutum, all’acquisto di un immobile isolato e/o privo di un contesto relazionale- abitativo (29).
In relazione al «bilanciamento di interessi», tuttavia, particolare attenzione merita la decisione n. 24707/2014 resa dalla Corte di Cassazione (30), dalla cui lettura emerge come la vera ratio decidendi che sottende detta pronuncia si compendi nel rilievo concreto, che evidenzia come nel condominio nel quale si pretendeva di vietare l’attività di B&B, erano già presenti: una scuola, un esercizio ricettivo para-alberghiero, diversi esercizi commerciali ed agenzie di assicurazioni, tutte attività che si rivelavano idonee non solo a consentire un’assidua frequentazione delle parti comuni condominiali (rispetto all’uso che ne avrebbero potuto fare i condomini-abitanti), ma anche a compromettere la sicurezza, la tranquillità ed il decoro del condominio stesso e che, di contro, nel corso del giudizio, erano stati posti a fondamento dell’avanzata incompatibilità tra destinazione abitativa e B&B.
Tuttavia, proprio la prassi applicativa e l’interpretazione concreta di quella clausola regolamentare, erano state ritenute idonee (31) a dimostrare come i condomini avessero fino a quel momento accettato e condiviso un significato di «destinazione abitativa» sufficientemente ampio ed esteso, sopportando all’un tempo l’aggravio nell’utilizzo delle cose comuni che le attività precedentemente consentite erano state idonee a causare, nonché la ridotta tranquillità e sicurezza, precisando che in proprio in virtù di dette ragioni l’attività di B&B in nulla avrebbe potuto aggravare, rispetto alla situazione in cui versava l’intero stabile condominiale.
Diventa dunque indispensabile eseguire una verifica che consente di superare la staticità del dato legislativo e di individuare nella complessità della realtà sociale e nei valori che in essa si registrano – filtrati mediante la gerarchia costituzionale – il contesto di riferimento per ogni valutazione giuridica, funzionale al superamento dei concetti e delle categorie alla luce degli interessi concreti, eseguendo così un raccordo tra «regola declamatoria» e «regola operazionale» (32).

Il condominio ed il B&B nell’ordinamento francese

La questione della compatibilità tra clausole regolamentari che impongono una esclusiva destinazione abitativa e l’attività di bed and breakfast, non rappresenta una problematica solo italiana, ma alimenta un vivace dibattito (33) anche in Francia (34), ove solo recentemente, dopo diversi anni senza un’espressa regolamentazione normativa in materia – assenza che in un certo qual modo aveva anche agevolato la sua diffusione – è intervenuta la Corte di Cassazione (35), la quale in una recente pronuncia (36), in seguito ad una più attenta lettura dell’art. 9 del regolamento condominiale ed una rinnovata valutazione del bilanciamento di interessi tra il singolo condomino e quelli della collettività condominiale, ne ha affermato l’incompatibilità, inaugurando così un new deal che potrebbe rivelarsi proficuo nell’individuare una soluzione univoca e porre fine all’annoso contrasto che si è venuto a creare nell’ambito della stessa Corte di cassazione.
Nell’ordinamento francese il condominio trova la sua fonte normativa nella legge 65-557 del 10 luglio 1965 (successivamente modificata), la quale all’art. 8, comma 2, prevede che «le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation» ed all’art. 9 che «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble».
Ebbene, dalla lettura di detti articoli, sembrerebbe esservi un’ampia discrezionalità in capo al proprietario, sia nell’uso che nel godimento, discrezionalità che potrebbe subire delle limitazioni solamente se funzionali all’utilizzo della cosa comune da parte degli altri condomini, oppure qualora intervenisse una modifica nella destinazione d’uso dell’immobile posto all’interno del condominio; le cose, tuttavia, non stanno proprio in questi termini. A chiarire meglio la questione è intervenuta una recente pronuncia giurisprudenziale che ha evidenziato come per l’avvio dell’attività in oggetto, diversamente dal nostro ordinamento, è necessario richiedere in via preventiva un’autorizzazione per il mutamento di destinazione d’uso (37), ove ai sensi dell’art. L631-7 del Codice della costruzione e dell’edilizia abitativa (38), all’ultimo comma, si prescrive che «le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article», oltre ad un’ulteriore autorizzazione (39) al Sindaco (con la relativa registrazione) ai sensi dell’art. L324-1-1 del Codice del turismo, salvo si tratti, in quest’ultimo caso, della residenza abitativa principale la quale, per così potersi qualificare, dovrà essere abitata per almeno otto mesi dal suo proprietario e destinata all’attività turistica (soltanto) per i rimanenti (e non oltre i) quattro mesi (40).
Sulla scorta di detta necessità ed alla luce dell’art. 9 del regolamento condominiale (41), proprio in considerazione della necessità de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, i giudici francesi hanno concluso per l’incompatibilità, così come aveva già concluso la Corte d’Appello di Parigi (42) in una precedente pronuncia, nella quale aveva sanzionato l’alterazione della destinazione abitativa provocata da una società sub-affittante che aveva concesso in godimento, per brevi periodi, appartamenti arredati dal locatore- proprietario, con l’esercizio di un’evidente attività commerciale, in presenza di una limitazione opponibile all’inquilino e che vietava lo svolgimento di qualsiasi attività commerciale (43), ponendosi già in netta contrapposizione ad altre pronunce della Cassazione (44) che avevano invece ritenuto compatibile l’attività di locazione a breve termine con la destinazione abitativa prevista nei regolamenti di condominio.
Sebbene il recente intervento giurisprudenziale abbia sollevato accese polemiche in Francia (45), soprattutto tra gli operatori commerciali, le associazioni condominiali ed un ampio settore della politica nazionale, evidenziando preoccupazioni per le ricadute sull’economia francese, la Corte di Cassazione ha comunque ritenuto necessario effettuare un più concreto bilanciamento di interessi attraverso una ricognizione critica delle soluzioni e dei conflitti assiologici ad esse sottese ed adottate dall’ordinamento francese, anche al fine di offrire maggiori garanzie e certezze ai condomini (46).

A mo’ di conclusioni

Alla luce di quanto sin qui detto, proviamo a tracciare qualche riflessione conclusiva.
Dall’analisi dell’ordinamento francese si possono apprendere importanti spunti di riflessione, utili ad offrire la migliore interpretazione delle norme presenti nel nostro ordinamento giuridico, anche nella prospettiva dell’uniformazione dei sistemi giuridici (47). Il new deal inaugurato dalla Cour de cassation francese, proponendo una ricognizione critica delle soluzioni e dei conflitti assiologici ad esse sottese adottate dall’ordinamento francese – inteso quale organizzazione mutevole nella complessità dei formanti legislativi, giurisprudenziali e dottrinali coinvolti nella realtà sociale (48) – potrebbe infatti rivelarsi proficuo nel suggerire, con la prospettiva feconda dell’argomentazione comparativa (49), linee di analisi utili ad individuare le indicazioni sistematiche e teleologiche entro le quali procedere.
E per quanto non sia possibile allo stato prevedere quali saranno gli esiti, che nel contrasto giurisprudenziale italiano e d’oltralpe, riusciranno a consolidarsi, sembra comunque possibile cogliere (50) un trait d’union tra i due sistemi ordinamentali, che individui nell’interesse esistenziale della persona, nell’interesse dei condomini (alla sicurezza, alla tranquillità, al decoro) e nell’assenza di esternalità negative le insuperabili coordinate assiologiche alla cui stregua svolgere una ricerca che volesse accreditarsi per la sua persuasività e condivisibilità.
A questo punto, in considerazione della crescita esponenziale del numero di B&B all’interno di condomini, si auspica un celere intervento da parte delle Sezioni Unite, in grado di eseguire un adeguato bilanciamento tra gli interessi concreti ed i regolamenti condominiali e chiarire così, in modo più certo, la posizione di ciascun proprietario all’interno dei condomini.

a cura di Annamaria Abbruzzese

NOTE

  • (1) I fattori socio-economici che hanno concorso alla diffusione di questo fenomeno sono diversi: l’erogazione dei mutui da parte degli istituti bancari per l’acquisto delle prime case a tassi più vantaggiosi tali da rendere, a parità di condizioni e per il medesimo immobile, la rata di un mutuo assai più competitiva del pagamento di un canone di locazione (che potrebbe essere difficoltoso riscuotere), la nota lentezza del sistema giudiziario italiano nell’offrire tutela al proprietario in caso di mancata percezione del canone locatizio, inducendolo ad un’estenuante e costosa trafila processuale (con tutte le difficoltà della fase esecutiva), nonché il rapido ed economico incontro tra l’offerta di servizi di ospitalità ricettiva, soprattutto nelle principali città turistiche.
  • (2) Ne «Il Sole 24 Ore» del 11 dicembre 2018 appariva un articolo a firma E. Parisi con il titolo «Guerra in Tribunale di B&B e Ainbnb»; in ItaliaOggi del 7 gennaio 2019, si rinveniva un articolo a firma G. Di Rago che inizia: «B&B in condominio nell’occhio del ciclone».
  • (3) La giurisprudenza della Cassazione (Cass. 8 novembre 2010, n. 22665; Cass. 3 dicembre 2002, n. 17167; Cass. 18 maggio 1993, n. 5632; Cass. 25 gennaio 1991, n. 755) ha bene precisato che l’attività di affittacamere, pur distinguendosi da quella di hotel e/o albergo per le sue ridotte e più modeste dimensioni (ma anche e soltanto per questo, essendo entrambe attività imprenditoriali), è sostanzialmente differente, quoad effectum dalla mera attività di locazione di immobili. Ma, in senso contrario, che insiste nella distinzione tra attività di locanda/pensione e quella di affittacamere, pretendendo di affidarla alla fornitura o meno del servizio di vitto, si veda Trib. Milano, 22 febbraio 2014, n. 1947, in http://www.condomioweb.com.
  • (4) Cass. 7 gennaio 2016, n. 109; Cass. (ord.), 16 gennaio 2015, n. 704; Cass., 23 dicembre 2010, n. 26087; Trib. Milano, 22 novembre 2018, cit.. Si cfr., inoltre, Trib. Roma, 13 marzo 2018; Trib. Torino, 13 ottobre 2009, in Giur. it., 2011, I, 2, 102 ss., con commento critico di G. Terlizzi; in Nuova giur. civ. comm., 2010, 889 ss., con commento adesivo di F. Valenti, nella quale, in forza dell’assimilazione tra l’attività di pensione e quella di B&B, si estende il divieto (espressamente indicato nel regolamento condominiale) per la prima anche alla seconda, altresì dovendosi rilevare che la clausola di divieto indicata nel divisato regolamento era sufficientemente ampia per la previsione delle attività esplicitamente vietate, concludendosi nel senso di vietare, in ogni caso, «in genere qualsiasi uso o destinazione che possa turbare la tranquillità del Condominio e che sia contrario all’igiene e al decoro dell’edificio»; Trib. Catania, 6 luglio 2004, in Foro it., 2005, I. 910 ss.
  • (5) In aggiunta si può senz’altro citare Cass. 14 maggio 2018, n. 11609, che dall’interpretazione di una clausola di un regolamento di condominio che vietava la destinazione degli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o di studi o uffici professionali con il correlato divieto di «adibire gli stessi a stanze ammobiliate d’affitto, pensioni e locande» ha ritenuto privo di vizi logici o di vizi interpretativi il ragionamento della Corte d’Appello che aveva ritenuto vietata, perché rientrante nell’ambito ermeneutico del divieto, l’attività di comunità di alloggio per anziani in quanto quella clausola regolamentare doveva essere interpretata come «intesa a consentire le sole abitazioni private, e non anche l’uso ad abitazioni collettive di carattere stabile, ivi comprese le residenze assistenziali rivolte agli anziani, in forma di case di riposo, case famiglia o anche comunità alloggio»
  • (6) Cfr., anche R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, in corso di pubblicazione su http://www.comparazionecivile.it, 17, nota 94 del dattiloscritto letto grazie alla cortesia dell’autore
  • (7) La Corte di Cassazione nell’ordinanza del 13 novembre 2014 n. 7004, depositata il 16 gennaio 2015, ha precisato che la Corte Costituzionale non ha affatto legittimato l’esercizio dei B&B all’interno dei condomini, bensì si è limitata a stabilire che una legge regionale non può modificare le norme dettate dai codici civili in materia di condominio.
  • (8) Diversamente dall’ordinamento francese che invece richiede un cambio di destinazione d’uso, sul punto si veda in questo scritto il paragrafo 4.
  • (9) Per una panoramica più completa e dettagliata si veda E. DE PRATO, I regolamenti privati, Giuffrè, Milano, 1988.
  • (10) Per come accertato in una recente pronuncia giurisprudenziale resa dalla Corte di Cass. civ. n. 20124/16).
  • (11) Cfr. G. GABRIELLI, Regole condominiali e trascrizione, in Riv. Not. 2006, 4; F. ROMANO, Diritto e obbligo nella teoria del diritto, ESI, Napoli, 1967, 146 ss.
  • (12) G. GROSSO-G. DEIANA, Le servitù prediali, in Trattato di diritto civile italiano, Giuffrè, Milano, 1963, 473 ss.; G. DE RUBERTIS, In tema di opponibilità al terzo acquirente di una servitù non trascritta, in Dir. giur., 1975, 303 ss.; L. FERRI-P. ZANELLI, La trascrizione immobiliare, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1995, 193 ss. e già, ID., Note introduttive ad uno studio sulla trascrizione immobiliare, in Studi in onore di Antonio Cicu, I, Giuffrè, Milano, 1951, 373 ss.; F. GAZZONI, Trattato della trascrizione, La trascrizione degli atti e delle sentenze, 1, I, cit., 197 ss.); rivaluta l’argomentazione, R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, cit., 1 ss.
  • (13) E infatti cfr., Cass. 30 marzo 2018, n. 8000 che sentenzia: «in tema di servitù convenzionali, va affermato il principio di diritto (al quale dovrà, perciò, conformarsi il giudice di rinvio) secondo cui l’indagine sull’opponibilità della servitù ai terzi successivi acquirenti va condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, sicché detta opponibilità può essere ritenuta solo quando dalla nota cennata è possibile desumere l’indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l’oggetto e la portata del diritto, anche, quindi, con riguardo all’eventuale sottoposizione della modifica o dell’estinzione del relativo diritto a termine o condizione, come imposto dall’ultimo comma dell’art.2659 c.c. (v. Cass., n. 3590/1993; Cass. n. 8448/1998 e Cass. n. 18892/2009)» e Cass., 18 luglio 2013, n. 17634, ove si afferma: «per costante giurisprudenza la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all’avente causa dell’originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell’atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti (Cass. n. 9457 del 28/04/2011). Invero, secondo questa S.C. «in caso di mancata trascrizione del relativo atto costitutivo, la servitù è inopponibile agli aventi causa, a titolo particolare, del proprietario del fondo servente, che abbiano acquistato in base ad un titolo regolarmente trascritto e sempre che la servitù non sia stata portata a loro conoscenza e implicitamente da essi accettata nei rispettivi atti di trasferimento della proprietà, senza peraltro che, in quest’ultimo caso, ai fini di detta opponibilità sia sufficiente che, in luogo della descrizione della servitù esistente, l’atto di trasferimento contenga frasi generiche o di mero stile, ricorrente negli atti notarili (Cass. n. 5158 del 3.4.2003)». Nella fattispecie tutto ciò non si è verificato, per cui il vincolo reale di cui trattasi non era opponibile alla ricorrente in quanto terza rispetto all’atto che lo prevedeva». Cfr., inoltre, Cass. 3 aprile 2003, n. 5158, ove si ritiene sufficiente che la servitù sia portata a conoscenza del terzo e da questo accettata; Cass., 4 marzo 1968, n. 696 e Cass., 20 settembre 1963, n. 2591, le quali giudicano idonea all’opponibilità anche la mera menzione della servitù nell’atto di trasferimento; Cass., 28 gennaio 1999, n. 757 che pur sostanzialmente aderendo a tale ultimo orientamento, precisa che il richiamo all’esistenza della servitù deve essere inequivoco o, come sostiene, Cass., 21 febbraio 1996, n. 1329, espresso ovvero, come afferma Cass., 20 aprile 1976, n. 1378 munito di tutti gli estremi necessari ad identificarla; Cass., 26 luglio 1983, n. 5129 afferma l’insufficienza di una mera conoscenza di fatto dell’esistenza della servitù; ma, in senso contrario, Cass., 18 febbraio 1981, n. 994 ove si ammette l’equipollenza, ai fini dell’opponibilità, tra la menzione espressa in atto della servitù e la (conoscenza legale acquisibile mediante la) trascrizione (in concreto non effettuata). Sostanzialmente, anche se con alcune differenze, nel senso di ammettere la conoscenza della servitù appresa mediante espressa dichiarazione del venditore e trascrizione cfr., F. POCAR, Servitù non trascritta e opponibilità al terzo acquirente dell’immobile, in Riv. dir. comm., 1961, I, 429 ss.; G. BRANCA, Servitù prediali, in Comm. Cod. civ., a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1964, 219 ss.; Cass., 3 aprile 2003, n. 5158 e Cass., 28 gennaio 1999, n. 757 si intrattengono, altresì, su un problema di diritto sostanziale, inerente alla questione della verifica in concreto di alcune clausole contrattuali, nel senso di accertare se esse siano sufficientemente specifiche e articolate (ovvero si risolvano in clausole di stile) per rappresentare l’esistenza di una servitù. La giurisprudenza, si diceva, e così uno dei suoi principali esponenti: il Presidente Roberto Triola con numerosi interventi sul tema, dei quali si ricorda l’ultimo R. TRIOLA-M.V. GAROFALO, La trascrizione tra vecchi e nuovi problemi, Giappichelli, Torino, 2017, 96 ss., 178 ss., 194 ss., ove si afferma che la certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo si potrà avere solo in seguito alla sua trascrizione specifica e ivi il richiamo alla dottrina a proprio favore, G. STOLFI, Se e come al terzo acquirente dell’immobile sia opponibile la servitù occulta, in Riv. dir. civ., 1958, II, 136 ss.
  • (14) In tal senso, anche Cass. 21 aprile 1982, n. 2338, in Giust. civ., 1981, I, 1585 ss.
  • (15) A ragionare nelle contestate modalità si dovrebbe immaginare un acquirente focalizzato ad invocare l’art. 2644 eccependo la mancata trascrizione della divisata servitù, sebbene l’oggetto dell’acquisto fosse stata la proprietà gravata da diritto reale, consentendogli di acquistare una proprietà libera, là dove tale diritto di proprietà piena finirebbe per trovare il proprio titolo sostanziale non solo nel contratto di acquisto ma anche nella priorità della trascrizione, sebbene, al contrario, sia pacifico che la trascrizione non può giammai costituire titolo per l’acquisto a titolo derivativo della proprietà, pur quando chi trascrive sia il secondo avente causa in quanto anche in quest’ultimo caso la trascrizione opererà dall’esterno e non come coelemento di efficacia della fattispecie acquisitiva.
  • (16) Per tutti, F. GAZZONI, Trattato della trascrizione, La trascrizione degli atti e delle sentenze, 1, II, cit., 65 ss.
  • (17) F. GAZZONI, Trattato della trascrizione, La trascrizione degli atti e delle sentenze, 1, I, cit., 203
  • (18) Che, sia permesso di osservarlo non è un «antico brocardo» come ritiene R. TRIOLA-M.V. GAROFALO, La trascrizione tra vecchi e nuovi problemi, cit., 103, ma un principio generale di logica e sistematica giuridica; nel senso del testo, R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, cit., 2 ss.
  • (19) G. GROSSO-G. DEIANA, Le servitù prediali, cit., 487 ss.
  • (20) Ivi, 488: «siamo dell’avviso che Sempronio [avente causa] acquista il fondo gravato dalla servitù, perché anche il suo dante causa l’aveva acquistato gravato dalla servitù. Non si tratta di un conflitto di interessi tra due aventi causa dallo stesso autore, perché Sempronio è avente causa da Mevio, ma Caio è avente causa da Tizio. Sempronio non può avere acquistato più di quanto abbia acquistato Mevio da Tizio; egli potrebbe acquistare da Mevio più di quanto Mevio abbia nel momento dell’acquisto …; il che avviene quando Mevio abbia disposto in tutto o in parte del diritto che egli ha acquistato da Tizio, alienando il fondo a Caio o gravandolo d’una servitù e Caio non abbia trascritto. Ma non è possibile che Sempronio acquisti da Mevio più di quanto Mevio abbia mai acquistato»
  • (21) Nel senso che l’acquirente non avesse accettato o manifestato adesione alla dichiarazione del venditore in merito alla specifica limitazione alla destinazione ovvero in riferimento al regolamento condominiale inteso nella interezza, anche senza un’espressa specificazione delle clausole incidenti sulle proprietà esclusive. Relativamente al caso concreto dell’acquisto di un posto auto e di un divieto regolamentare di destinazione a parcheggio di un’area condominiale, cfr., Cass., 25 settembre 2008, n. 24055, in Giust. civ., 2009, I, 2709 ss., con nota di M. D’AURIA, In tema di garanzia per l’esistenza di oneri o diritti di godimento altrui sulla cosa venduta.
  • (22) Ne conviene anche R. CALVO, I vincoli condominiali, in I contratti di destinazione patrimoniale, a cura di R. CALVO E A. CIATTI, in Tratt. dei contratti, diretto da Rescigno e Gabrielli, Utet, Torino, 2014, 97 ss., spec., 105, il quale aggiunge che, per l’ipotesi in cui il venditore avesse sottaciuto o nascosto la limitazione al compratore inducendolo ad una falsa rappresentazione delle qualità e caratteristiche del bene, si potrà cumulativamente aggiungere il ricorso all’azione di «annullamento per dolo negativo».
  • (23) Puntualmente, R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, cit., 4 s. Neppure potrà essere invocato l’art. 2644 c.c. «perché il dante causa non è comune autore rispetto al proprio avente causa e al titolare del diritto di servitù, già precedentemente costituito ed esistente sul fondo compravenduto», la quale si applica infatti soltanto in caso di conflitto tra diritti acquistati dal medesimo e/o comune dante causa, dovendosi più specificamente accertare, nell’ipotesi qui indagata, sul piano sostanziale dell’interpretazione del regolamento di interessi, se al venditore sia stato o meno trasferito un diritto di proprietà limitato dalla contestuale indicata presenza della precedente servitù: se così fosse, egli, a sua volta, non potrebbe che trasferire un diritto limitato dalla presenza della servitù.
  • (24) F. GAZZONI, Trattato della trascrizione, La trascrizione degli atti e delle sentenze, 1, I, cit., 201 ss.
  • (25) Si delimitano in pratica le facoltà trasferite con il diritto su quel dato bene, con un’attività di conformazione nell’investitura nella situazione giuridica soggettiva. In tema sia consentito il rinvio a R. FRANCO, Il trasferimento della ‘potenzialità edificatoria’. I diritti edificatori tra beni e situazioni giuridiche soggettive, in Liber amicorum per Biagio Grasso, Studi offerti da allievi e colleghi in occasione della sua nomina a Professore Emerito dell’Università degli Studi di Napoli Federico II, a cura di Paolo Pollice, Prefazione di Pietro Perlingieri, Napoli, 2015, 305 ss.; nonché, con specifico riferimento al tema investigato, R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, cit., 5 ss. Limitazione che, in altri termini, finisce per incidere su alcune delle ampie facoltà che costituiscono il contenuto complessivo del godimento del proprietario, che ricomprende «un complesso generico di facoltà», ma che possono essere soggette a vincoli concreti, i quali, sebbene «comprim[a]no, riduc[a]no e vulner[i]no queste facoltà o ne ostacol[i]no l’esercizio, lasciano il diritto di proprietà, nella sua essenza, inalterato»: S. PUGLIATTI, Interesse pubblico e interesse privato nel diritto di proprietà, (già in Atti del primo Congresso nazionale di Diritto Agrario Italiano, Firenze, 1935, ora) in ID., Scritti giuridici, III, Giuffré, Milano, 2008, 843 ss., spec., 858.
  • (26) All’un tempo evitando di intrattenersi nei complessi problemi ricostruttivi che hanno discusso, per la servitù occulta, di ‘accollo di servitù’, di ‘accettazione della servitù’, di ‘rinunzia a far valere in via di eccezione il difetto di trascrizione’, ovvero, ancora, di ‘riconoscimento della servitù’ e, per la limitazione alla proprietà esclusiva in tema di regolamento di condominio, di figure, dagli incerti e indefinibili confini, come gli oneri reali, le obbligazioni propter rem e le servitù atipiche.
  • (27) G. GROSSO-G. DEIANA, Le servitù prediali, cit., 473 ss.; G. DE RUBERTIS, In tema di opponibilità al terzo acquirente di una servitù non trascritta, cit., 303 ss.; L. FERRI-P. ZANELLI, La trascrizione immobiliare, cit., 145 ss.; F. GAZZONI, Trattato della trascrizione, La trascrizione degli atti e delle sentenze, 1, I, cit., 525 ss.; G. GABRIELLI, Regole condominiali e trascrizione, in Riv. not., 2006, 1 ss., spec. cit., 8 ss.; contra, R. TRIOLA-M.V. GAROFALO, La trascrizione tra vecchi e nuovi problemi, cit., 182 ss., 194 ss.; R. TRIOLA, La trascrizione delle limitazioni alle proprietà individuali previste nel regolamento di condominio, in Giust. civ., 1994, 1483 ss. ove l’autore si esprime per la necessità della trascrizione delle clausole limitative la destinazione dell’immobile condominiale.
  • (28) F. GAZZONI, Trattato della trascrizione, 1, I, cit., 527; G. GABRIELLI, Regole condominiali e trascrizione, cit., 9; R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, cit., 10 ss.
  • (29) S. PUGLIATTI, La proprietà e le proprietà (con riguardo particolare alla proprietà terriera), in ID., La proprietà nel nuovo diritto, Giuffrè, Milano, 1964, 145 ss.; P. PERLINGIERI, Introduzione alla problematica della «proprietà», Jovene, Napoli, 1971, 135 ss. ove l’insigne pensiero precisa che la proprietà condominiale assume contenuti e peculiarità che la distinguono dagli altri modelli proprietari; A. DI MAJO-L. FRANCARIO, Proprietà e autonomia contrattuale, Giuffré, Milano, 1990, 74 ss.; R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, cit., 8 ss.
  • (30) Cass. 20 novembre 2014, n. 24707, per il cui commento L. SALCIRANI, Bed and breakfast e regolamento di condominio, in Immobili & proprietà, 2015, 151 ss.
  • (31) Il passaggio argomentativo è ben evidenziato in R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, cit., 15 ss.
  • (32) R. SACCO-P. ROSSI, Introduzione al diritto comparato, cit., 68 ss.
  • (33) Per una prima informazione si veda H. PÉRINET-MARQUET, Les meublés touristiques dans les immeubles en copropriété, in La seimane juridique, 2017, n. 26, 1216 ss.; B. BOURDELIN, La location à court term en compropriété divise, in http://www.fisetlegal.com, 2 ss.; L. DERTHY, Une coproriété peut interdir les locations Airbnb, in http://www.lavieimmo.com/avis-experts/comment-une-copropriete-peut interdire-les-locations-airbnb-42890.html; X. DEMEUZOY, Les outils offerts aux copropriétés pour lutter contre les fraudeurs à la réglementation des locations meublées touristique de type Airbnb, in http://www.village- justice.com/articles/les-outils-offerts-aux-coproprietes-pour-lutter-contre-les-fraudeurs,27305.html; P. DUVAUX, Le règlement de copropriété peut-il interdire la location meublée touristique?, in consultation.avocat.fr/blog/paul-duvaux/article-20939-le- reglement-de-copropriete-peut-il-interdire-la-location-meu- blee-touristique.html; N. GARBAN, Meubles touristique et copropriété a Paris, in http://www.gsassocies.fr/ meubles_de_tourisme_et_copropriete/; i termini del dibattito sono problematicamente riportati in R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, cit., 11 ss.
  • (34) Tale attività è espressamente qualificata come «commercial».
  • (35) Cour de cassation, 8 marzo 2018, n. 14-15.864, in http://www.legifrance.gouv.fr; in AJDJ, 2018, 435 ss.: con la quale si nega la compatibilità tra destinazione abitativa e attività di b&b, «attendu qu’ayant retenu qu’il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail et constaté que (les bailleurs) avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des «hôtels studios meublés» avec prestations de services, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision».
  • (36) La Cassazione conferma la sentenza della Court of Appel of Versailles del 27 gennaio 2014, n. 12/01466, in Juris Data, n. 2014-002867, che ha ampiamente argomentato che i frequenti cambi di affittuari nei periodi di noleggio non corrispondevano alla destinazione abitativa prevista dal regolamento condominiale per l’edificio; Court of Appel of Versailles, 16 luglio 2009, in Juris Data, 2009, n. 379397.
  • (37) Sulla quale, con specifico riferimento all’autorizzazione assembleare necessaria per l’esercizio della facoltà di mutamento di destinazione d’uso, si era pronunciato Consiglio costituzionale, con la decisione 2014-691 del 20 marzo 2014, censurando le limitazioni che la legge (art. 19) consentiva di porre al proprietario nell’esercizio delle sue facoltà di godimento indiretto con una delibera condominiale adottata a maggioranza, con la conseguente dichiarazione di illegittimità, senza tuttavia escludere che dette limitazioni possono essere legittimamente recepite in un regolamento di condominio.
  • (38) L. n. 2014/366 del 24 marzo 2014, nota come Legge Alur.
  • (39) Autorizzazione che se non richiesta dà luogo a sanzioni assai gravose: cfr., Court of Appel of Paris, 29 giugno 2017, n. 16-05106.
  • (40) Con ulteriori restrizioni e inasprimenti delle sanzioni per effetto della legge n. 2018- 1021, del 23 novembre 2018 relativa all’evoluzione dell’edilizia abitativa, della pianificazione e del digitale (cd. Legge Elan).
  • (41) Oltre che delle clausole di cui agli artt. 10 e 19 del medesimo regolamento rispettivamente disciplinati le facoltà e gli obblighi dei singoli condomini e le modalità con le quali concedere in affitto le unità immobiliari all’interno del fabbricato
  • (42) Court of Appel of Paris, 15 giugno 2016, n. 15/18917, la quale nega la compatibilità tra la destinazione abitativa o anche mista tra abitativa e professionale di un edificio condominiale con «les locations en meublé par appartement»; Court of Appel of Paris, 21 maggio 2014, n. 12/1433: «En droit, un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble; or, l’immeuble dont s’agit est, selon son règlement, à destination bourgeoise exclusive, sauf dérogations pour des professions libérales et pour les locaux du rez-de-chaussée qui, seuls, peuvent être occupés commercialement ; or, lorsque un immeuble est à l’usage d’habitation et que les lots considérés se trouvent dans un niveau affecté à l’habitation, comme au cas d’espèce, leur affectation à usage commercial est contraire à la fois aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble et implique une autorisation unanime de l’assemblée, non décernée ici. De plus, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation impose, préalablement à tout changement d’affectation d’un local à usage d’habitation, l’obtention d’une autorisation préfectorale, dans la mesure ou n’est plus considéré comme affecté à l’habitation un local transformé en meublé de courte durée à vocation touristique ou d’affaires ; les dispositions d’ordre public de ce texte peuvent être invoquées par toute personne y ayant intérêt, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires»; Court of Appel of Paris, 11 settembre 2013, n. 11/12572, in http://www.docrine.fr; Court of Appel of Paris, 7 dicembre 2011, n. 10/00592, in Juris Data, n. 2011-027920; Court of Appel of Paris, 15 ottobre 1998, n. 1997/11528, in Juris Data, 1998-022604.
  • (43) Cour de cassation, 4 gennaio 1991, n. 89-10959; nonché, una più recente sentenza Cour de cassation, 6 luglio 2017, n. 16-16849, ove i giudici – pur confermando la piena libertà di ogni proprietario esclusivo all’interno di un contesto condominiale – nell’analizzare il regolamento di condominio di un edificio che consentiva lo svolgimento di attività professionali e commerciali solo per gli appartamenti al piano primo, hanno negato la compatibilità con l’esclusiva destinazione abitativa dei piani superiori di uno studio professionale ubicato oltre il piano primo, confermando la piena opponibilità del regolamento condominiale all’acquirente perché espressamente richiamato nell’atto di acquisto di quest’ultimo.
  • (44) Cour de cassation, 22 maggio 2012, n. 11-10032 conviene che «l’interdiction édictée par l’article 7 du règlement de copropriété de louer les chambres de service était conforme à la destination de l’immeuble car les 25 chambres de service, toutes situées au 7ème étage, n’étaient accessibles que par un escalier extérieur donnant sur la cour intérieure de l’immeuble et que la clause avait pour objet dans un immeuble particulièrement cossu d’un quartier prestigieux de la capitale d’éviter la multiplication du nombre des occupants ; qu’en se bornant à affirmer que la location en meublé n’est pas contraire à la destination de l’immeuble dès lors que des nuisances particulières et répétées ne sont pas démontrées»; Cour de cassation, 8 giugno 2011, n. 10-15891, in Rev. gli affitti, 2011, p. 378 ss., la quale, argometando «que si le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que la destination de l’immeuble est l’habitation bourgeoise, il y autorise expressément l’exercice d’une profession libérale; que l’exercice d’une telle activité entraîne des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée, soit des allées et venues importantes de personnes étrangères à l’immeuble; qu’une telle clause restreignant les droits de M. et Mme X… sur leurs parties privatives en les soumettant au pouvoir discrétionnaire de l’assemblée pour pouvoir louer leur bien et sans que cette restriction soit justifiée par la destination contractuelle de l’immeuble sera réputée non écrite en application des articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé qu’en mettant en location meublée l’appartement dont ils sont propriétaires, M. et Mme X… n’exercent pas une activité commerciale; que l’exercice de cette activité n’est cependant possible que si elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, par des nuisances fautives des locataires, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous cette réserve» afferma che l’attività di b&b non è necessariamente incompatibile con la destinazione abitativa di un edificio se non si dimostra la produzione, in concreto, di un nocumento o di insopportabili fastidi per gli altri condomini; Cour de cassation, 26 novembre 2003, n. 02-14158: «constaté le caractère cossu de l’immeuble et relevé que le règlement de copropriété disposait que les locaux ne pouvaient être occupés que bourgeoisement à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale et notamment de commerce de location meublée, la cour d’appel a retenu, à bon droit et par ces seuls motifs, appréciant souverainement la destination de l’immeuble, que la clause limitant les conditions d’occupation de ces chambres de service n’était pas contraire aux dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965».
  • (45) Sui siti specializzati si è parlato di ‘morte’ dell’Airbnb o di ‘sfida’ lanciata al mondo dell’Airbnb
  • (46) Per un approfondimento si veda P. MATTHEWS, in Manuale di diritto privato europeo, II, a cura di C. Castronovo e S. Mazzamuto, Giuffré, Milano, 2007, 70 ss.
  • (47) M. FRANZONI, La causa e l’interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, in Persona e mercato, 2018, 54 ss., spec., 56.
  • (48) T. ASCARELLI, Norma giuridica e realtà sociale, in Diritto dell’econ., 1955, 72 ss., 85 ss.; P. PERLINGIERI, Produzione scientifica e realtà pratica: una frattura da evitare, in Riv. dir. comm., 1969, 455 ss.
  • (49) T. ASCARELLI, Interpretazione del diritto e studio del diritto comparato, in Riv. dir. comm., 1954, 157 ss.; E. BETTI, Il metodo comparativo come direttiva nell’interpretazione del diritto, (ripubblicato) in Rass. dir. civ., 2010, 655 ss.; di recente il contributo di E. ADAMO, Diritto civile e argomentazione comparativa. Profili applicativi, Esi, Napoli, 2018, passim, spec., 12 ss., 46 ss., 51 ss., evitando ogni residua disputa sull’alternatività tra scienza e metodo nella qualificazione della comparazione (T. ASCARELLI, Studi di diritto comparato e in tema di interpretazione, Giuffrè, Milano, 1952, 41; K. ZWEIGERT-H. KÖTZ, Introduzione al diritto comparato, I, Principi fondamentali, a cura di A. di Majo-A. Gambaro, Giuffrè, Milano, 1998 (rist.), 31 ss.; R. SACCO-P. ROSSI, Introduzione al diritto comparato, Utet, Torino, 2015, 8 ss.; L.J. CONSTANTINESCO, Introduzione al diritto comparato, Giappichelli, Torino, 1996, 188 s.; R. DAVID, voce Comparazione giuridica, in http://www.treccani.it, enciclopedia delle scienze sociali, Roma, 1992, 1 ss.); nonché ID., Il metodo comparativo per una «intelligenza approfondita del diritto», in http://www.comparazionecivile.it, 2019, 1 ss. e ivi per ulteriori riferimenti; all’argomentazione comparativa si richiama perspicacemente, R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, cit., 9 ss.
  • (50) Unitamente a R. FRANCO, Destinazione abitativa e attività di B&B: un problema nuovo con soluzioni antiche (ma neglette). Profili comparatistici, cit., 14.

Un commento

  1. Una curiosità: come può gestire il condominio la presenza di turisti e visitatori occasionali nel concreto? Mi spiego meglio, nel momento in cui si sussegue una serie di turisti del b&b poco rispettosi del codice del condominio come si potrebbe intervenire?

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